Tudo Sobre o Fundo Imobiliário XPML11

XPML11 é um fundo administrado pela BTG pactual com a gestão da XP Investimento. O principal investimento de XPML11 são os shoppings centers.

Dentro do mercado de FII, XPML11 é um dos fundos mais líquidos, sendo uma ótima oportunidade de investimento, observando a facilidade que existe para comprar e vender.

É bom destacar o seguinte; fundos com alta liquidez podem ser menos voláteis. Não é uma garantia que os preços das cotas de XPML11 não vão flutuar muito, mas é natural que não haja tanta volatilidade no valor de mercado do fundo.

XPML11 possui um valor patrimonial de R$ 1.410.749.523. O fundo foi lançado no mercado em 28/12/2017. O FII definitivamente não é muito antigo! Vamos conferir as principais características do FII;

Principais características do fundo

XPML11 é um fundo focado no investimento em shopping centers, sendo assim, o mesmo possui participação em 10 shoppings centers.

Os empreendimentos estão localizados nas mais diferentes regiões do Brasil. 6 shoppings estão no estado de São Paulo, um está no Rio de Janeiro, 1 em Bahia, 1 no Amazonas e outro no Pará.

Vale destacar que um dos shoppings ainda está em construção e possui data de inauguração prevista para 2020. Estamos falando do Shopping Center Cidade Jardim Shops, localizado em São Paulo.

Por mais que o fundo tenha vários empreendimentos em São Paulo, sugerindo certa concentração, XPML11 ainda possui participação nas regiões nordeste e norte, com pelo menos mais 3 empreendimentos.

Isso acaba gerando mais segurança e oportunidade aos investidores. Quando analisamos o total da área locavel do fundo, a concentração fica reduzida dando espaço para certo equilíbrio entre os investimentos. Segue imagem com mais detalhes;

Na imagem acima podemos ver 4 gráficos, sendo que o primeiro mostra a participação que cada empreendimento possui em área locavael.

O Catarina Fashion Outlet é aquele que possui o maior peso e está localizado em São Paulo, já o segundo lugar, o shopping Ponta Negra está localizado no Amazonas, mostrando que existe certa distribuição entre os metros quadrados investidos.

Isso fica bem claro ao analisar o terceiro gráfico, onde mostra a distribuição entre as regiões Nordeste, Sudeste e Norte.  Somando as regiões Nordeste e Norte, temos praticamente a metade da área construída, sendo que os outros 53% estão no Sudeste.

Depois existe um gráfico com a divisão por administradoras, sendo que boa parte da área locável está sobre gestão da JHSF e o restante fica nas mãos da Aliansce e CCP.

Não podemos nos esquecer do segundo gráfico que traz uma divisão pela receita auferida por cada um dos empreendimentos.

Observando as receitas, o shopping com maior peso continua sendo Catarina Fashion Outlet e posteriormente temos o Cidade Jardim, que em área locável é só o sexto.

Isso significa que determinados shoppings possuem a área locável bem mais “cara” do que outros.

Outra coisa; é importante salientar que 70% do patrimônio do fundo estão investidos em shopping centres, os outros 30% estão em produtos de renda fixa e demais investimentos, como a imagem demonstra;

Vacância do XPML11

XPML11 possui uma vacância baixa. O fundo vem registrando um total de 2,5% de vacância (quando levantamos todos os espaços vazios que o fundo possui).

Em comparação a outros fundos, os 2,5% são mínimos. Existem outros fundos imobiliários que possuem vacância bem mais elevada, ficando acima até dos 10%, por exemplo.

Ao pegar um fundo como XPML11, onde o mesmo é diversificado e ainda possui uma baixa vacância, temos em vista uma bela oportunidade de investimento.

É claro que a vacância baixa não dá muita possibilidade para o aumento dos rendimentos (geralmente fundos com vacância elevada podem registrar alta nos rendimentos, caso a vacância seja reduzida).

Por outro lado, um fundo que está cheio, pode passar aos seus inquilinos amentos nos aluguéis, coisa que vai puxar as receitas dos fundos para cima, de qualquer forma. Segue imagem com mais detalhes sobre a vacância;

Acima temos com detalhes a evolução da vacância. Lá em 2018 a vacância de XPML11 estava em 3,5%, posteriormente a mesma chegou a bater os 4,6%, e depois, só foi queda.

De azul escuro temos a linha onde mostra a inadimplência líquida. Nesse quesito o fundo teve certa volatilidade em meados de dezembro a janeiro de 2019, mas agora, parece estar bem estável.

Ao analisar os dois indicadores, concluo que XPML11 está bem, tanto no quesito inadimplência quanto vacância.

Rendimentos

XPML11 vem apresentando um bom nível de distribuições ao longo dos meses. Levando em consideração uma cota avaliada em R$ 125,00 no mercado, os pagamentos, que são de aproximadamente R$ 0,57 ao mês, estão gerando uma rentabilidade de 0,45% ao mês, ou algo equivalente a 5,5% ao ano.

Uma boa rentabilidade ainda mais quando temos uma taxa Selic em queda. Atualmente a Selic pode estar em 5% ao ano, mas tem tudo para terminar 2019 em 4,5%. Coisa que pode deixar o investimento em XPML11 ainda mais interessante.

Sem falar que as distribuições efetuadas pelos fundos imobiliários são isentas de IR. Uma vez que a tributação já foi feita dentro da operação do fundo (não existe a “bitributação” nesse caso).

Opinião sobre XPML11

O valor de entrada, para começar a investir em XPML11 é um bom valor. R$ 125,00 é um valor bem acessível sendo que no mercado de FII o lote padrão é de uma cota. Coisa que deixa o investimento no mercado muito mais acessível.

A atual rentabilidade de XPML11 ajuda bastante também. Com um rendimento próximo dos 5,5% a ano, aqueles que comprarem a cota agora, estão conseguindo manter uma boa rentabilidade para o futuro (considerando que o rendimento permanecerá o mesmo).

A vacância do fundo é baixa. XPML11 tem uma vacância de 2,5% algo bem baixo para a média do mercado.

Esse indicador oferecer aos investidores estabilidade, segurança além de previsibilidade com relação às distribuições.

Sem falar que o patrimônio do fundo está em pulverizado entre 10 shoppings centers e ainda possui 30% investidos em produtos financeiros.

Sem dúvida, XPML11 possui bons indicadores e vem se mostrando uma ótima alternativa de investimento.