VISC11 - um fundo imobiliário de Shopping center

O Brasil está crescendo novamente. Não estamos mais em uma crise. Na verdade, o momento é de recuperação. Com isso, o FII VISC11 pode ser um bom investimento.

A recuperação é um processo lento e complicado. Mas quando a melhora acontece, os resultados podem ser excelentes.

Desemprego e crescimento econômico com mais distribuição de renda são alguns dos resultados. Sem falar no consumo.

O consumo que me refiro é referente ao poder aquisitivo das famílias. Querendo ou não, o consumo é fundamental para a retomada econômica de um país. Ainda mais, quando no exterior temos cenários bem adversos.

Observando tudo isso, setores ligados ao consumo são boas alternativas de investimento. Dentre eles temos os shoppings centers. Mas como investir em tal setor com eficiência?

Fundos que investem em shoppings

Uma forma de conseguir aproveitar o aumento do consumo é por meio dos fundos que investem em shoppings. VISC11 é um FII que investem em shoppings.

O fundo administrado pela BRL Trust DTVM investe predominantemente em shopping centers. VISC11 possui um total de 12 participações.

São shoppings que estão localizados em estados como;

• Para
• Rio de Janeiro
• São Paulo
• Paraná
• Ceara
• Santa Catarina
• Minas Gerais
• Pernambuco
• Bahia

Segue imagem com mais detalhes (imagem retirada do relatório gerencial de VISC11 referente ao mês 10/2019).

Acima temos duas imagens que mostram as 12 participações que VISC11 carrega em carteira. Em resumo; o FII possui uma boa diversificação. O investidor que comprar cotas desse FII, através de um fundo terá participações indiretas em 12 propriedades comerciais localizadas entre 9 estados.

Vacância

Nada vale analisar os empreendimentos e a diversificação que o fundo possui, se a vacância do mesmo é alta. Mas será que VISC11 é um fundo com muita vacância?

Não. A taxa de vacância do fundo está em pouco menos de 7%. Com uma boa ocupação, temos em vista um fundo que está conseguindo gerar um bom nível de caixa. Caso a vacância seja reduzida ainda mais, aí o valor das distribuições pode aumentar.

Não haverá tanta margem para aumento nas distribuições, mas com certeza os pagamentos poderão ficar maiores. Com a redução de vacância, no futuro, o aumento das receitas pode ocorrer devido ao aumento dos valores cobrados pelos aluguéis.

Fato que pode acontecer devido a pouca oferta de espaços nos empreendimentos. Mas para tudo isso acontecer às lojas precisa vender mais, e os lucros devem ser maiores.

Só isso explicaria uma procura maior. Segue imagem com a evolução da vacância de VISC11 e com mais dados sobre o FII;

Na imagem acima ainda temos dados referentes a outros indicadores do fundo. Dentre eles temos o valor dos aluguéis das lojas.

Dá para ver que os valores vêm aumentando. No mês de Setembro, a alta foi de 6,4%. Algo muito bom, tanto para VISC11 quando para seus cotistas.

Depois temos as vendas das lojas. Esse indicador não está assim tão bom. As vendas do último trimestre subiram e do último mês também.

Mas a alta não foi substancial. Talvez a do último trimestre sim, até porque essa alta está considerando 3 meses. Mas a alta de Setembro foi “baixa”, ficando em 0,4%.

O fluxo de veículos vem crescendo, mas no mês de setembro registrou queda de 0,9%. Resumindo; a vacância de VISC11 está boa.

Fundos que possuem vacância abaixo dos 10% são interessantes. Lógico, quanto menos, melhor.

Todos os outros indicadores, como o valor dos aluguéis, vendas e fluxo de veículos parecem estar em uma crescente, algo muito bom (tirando setembro dos fluxos de veículos). Olhando os indicadores, podemos ver boas melhoras nas operações dos shoppings.

Carteira de VISC11

VISC11 possui praticamente todo o seu patrimônio investido nos shopping centers. A pequena parcela do valor que está aplicado em produtos de renda fixa, ao que parece, já está comprometida com as provisões de pagamento.

Olhando esse indicador não restam dúvidas que VISC11 não possui mais dinheiro para investir em novos imóveis.

Rentabilidade VISC11

Desde o seu lançamento no mercado, até o presente momento, VISC11 vem registrando uma rentabilidade líquida de 50,4%. Em comparação com o DI líquido do mesmo período, VISC11 chegou à rentabilidade equivalente a  449% do DI!

Aqueles que acreditaram no fundo desde o seu princípio e mantiveram a posição não se arrependeram. Lembrando que essa rentabilidade considera a valorização do fundo e suas distribuições.

VISC11 é um bom investimento?

Olhando todos os dados aqui mencionados, podemos dizer que o fundo é sim uma boa alternativa de investimento.

VISC11 está posicionado em diversos shoppings sendo que os mesmos estão localizados nas mais diferentes regiões do Brasil.

A diversificação em si já é um ponto muito importante para aqueles que gostariam de investir em FII. Investir em fundos que possuem investimentos concentrados, em poucos imóveis, pode gerar problemas no futuro.

Problemas vinculados à rescisão de inquilinos quando o FII é “concentrado” pode gerar até a ausência de pagamentos (distribuições), uma vez que o fundo pode ficar sem receitas. Para evitar esse tipo de problema, procure fundos altamente diversificados, como VISC11.

 Por mais que rentabilidade passada não seja garantia de rentabilidade futura, o desempenho de VISC11 desde o seu lançamento é algo que deve ser considerado.

O fundo vem superando e muito o DI. Até o momento foram mais de 449%. Algo que nem ações conseguiram gerar de rentabilidade ao investidor.

Depois ainda temos alguns indicadores que apresentam bom desempenho nada sensacional, mas são bons desempenho ainda mais quando consideramos a situação de recuperação no Brasil.

Com relação à vacância, como já mencionado, os pouco menos de 7%, são um bom indicador. VISC11 ainda possui uma margem a melhorar, mas a ocupação está em um nível bom gerando uma boa receita aos seus cotistas.

Talvez um dado que não seja assim tão favorável ao investimento em VISC1 esteja por conta de sua diferença entre o valor patrimonial e de mercado.

O valor patrimonial por cota está na casa dos R$ 103,00 enquanto sua cota está sendo negociada acima dos R$ 134,00! Valor que é mais de 30% superior ao valor patrimonial. Mas, de resto, o VISC11 possui ótimo desempenho!