Fundos imobiliários Baratos, Hora de Comprar ou Vender?

Será que estão fundos imobiliários baratos? É difícil dizer. Os valores dos fundos estão menores em comparação ao início de 2020, sem dúvidas.

Mas se estão baratos é difícil dizer. Os fundos podem cair ainda mais caso as quarentenas que vem acontecendo por todo o Brasil se mantiverem por mais tempo.

“O que está barato pode ficar ainda mais barato, da mesma forma que o caro pode ficar ainda mais caro”.

Já pesou um Shopping Center ficar 2 meses parados? Isso pode gerar prejuízos incalculáveis e inclusive a falência de várias lojas dentro do shopping.

Essa quebradeira que pode acontecer vai impactar nos recebimentos dos shoppings. Talvez, gerando perdas de 50% ou mais nas receitas dos mesmos.

Isso que estamos falando só dos shoppings. Escritórios e galpões logísticos também serão impactados. Enfim, o mercado como um todo.

É hora de investir?

Eu acredito que uma hora apropriada de analisar bastante. Presumindo que o leitor possui um caixa bem elevado, tendo bastante dinheiro na conta para utilizar se for necessário, o investimento agora pode ser interessante.

Os preços de vários FII caíram mais de 30%. Essa redução em seus valores pode ser ainda maior. Mas no momento a queda já é suficiente para iniciar uma movimentação de compra.

O foco do investidor em minha opinião deve ser os fundos de fundos e os fundos que investem em CRI.

Esses 2 tipos de FII pode gerar bons ganhos no médio em longo prazo, além dos fundos que investem em CRI possui volatilidade menor. Eles caíram como os outros, mas não tanto. Por exemplo, KNCR11, segue imagem;

A queda ficou na casa dos 19%. O fundo investe predominantemente em CRI e recebe mensalmente valores referentes às amortizações e pagamentos de juros.

Eu acredito que os pagamentos vão permanecer ocorrendo, por mais que as operações possam estar paralisadas no momento. Quem sabe no futuro, até, venha a ocorrer algum tipo de inadimplência por parte dos emissores dos papéis, mas no momento, acredito que as coisas se mantenham (lógico, se houver algum tipo de negociação entre o fundo e o emissor, é possível que os pagamentos possam ser suspensos no atual momento).

Os pagamentos mensais de KNCR11 estão girando em torno dos R$ 0,45 ao mês, ou seja, os rendimentos para aqueles que investirem agora pode ficar em torno dos 6,3% ao ano! Bem superior aos 3,75% da taxa Selic.

É importante destacar que estamos considerando a manutenção dos pagamentos em nível similar (mantendo o R$ 0,45 de antes da crise).

KNIP11

Outro fundo que investem em CRI e é bem interessante é KNIP11. O FII é administrado pela mesma empresa que faz a gestão de KNCR11 a KINEA.

O fundo diferente de KNCR11 investe em CRI indexados ao IPCA. O foco de KNCR11 são mais os papéis indexados a CDI.

A que da de KNRI11 dentro de 2020 vem ficando por volta dos 16%. Inferior à queda de KNCR11. Já os pagamentos do fundo vêm girando em torno dos R$ 0,70 ao mês, ou seja, a rentabilidade do fundo, considerando o valor atual da cota pode ficar em 8,5% ao ano!

É uma excelente rentabilidade! Vamos torcer pela manutenção dos pagamentos, ou pelo menos, se ocorre algum tipo de inadimplência, que o processo seja rápido.

VRTA11

VRTA11 é mais um fundo que investe em CRI, mas ao contrário dos outros dois já apresentados, VRTA11 vem caindo bastante, segue imagem;

Em 2020, VRTA11 vem derretendo em 30%! É muita coisa. O FII investe predominantemente em CRI indexadas a IPCA. Mas diferente do que acontece com KNIP11, VRTA11 possui uma carteira pulverizada em mais índices, como IGPM e o DI.

As distribuições do fundo vêm girando por volta dos R$ 0,80 por mês. Se o valor da cota permanecer em R$ 101,00 ao longo dos próximos meses, o rendimento do cotista pode ficar próximo dos 9,5% ao ano! Tudo isso isento de IR! É VRTA11 pode ser considerado um fundo imobiliário barato.

PORD11

Outro fundo da lista, PORD11 também investe em CRI e registrou uma queda de pouco mais de 16%. Segue imagem com mais detalhes;

Não faz muito tempo o fundo deixou de pagar seus cotistas ao semestre e começou a pagar mensalmente.

Aliás, as distribuições do fundo, antes a crise estavam girando por volta dos R$ 0,60. Pagamento que se for mantido pode gerar um rendimento de 8,1% ao ano aos cotistas. Ótimo rendimento.

HFOF11

Agora vamos falar de um fundo de fundo. HFOF11 é um FII que possui uma carteira bem diversificada. O FII possui investimentos em mais de 30 diferentes tipos de FII. Segue imagem com a performance do mesmo em 2020;

Em 2020 HFOF11 vem registrando perdas de 27%. Uma porcentagem elevada, mas não tão alto quanto outros fundos como HGBS11, VISC11 ou XPML11 (que são todos fundos que investem em shoppings).

Atualmente, as distribuições de HFOF11 giram em torno dos R$ 0,60 ao mês. Isso gera um rendimento de 7,8% ao ano. Uma ótima rentabilidade.

É bom mencionar que HFOF11 vira e mexe consegue realizar boas operações de compra e venda no mercado, rendendo bons lucros aos seus cotistas.

Existem outros fundos de fundos que registram perdas elevadas nos últimos dias e poderiam estar facilmente aqui, mas dentre todos, HFOF11 parece aquele mais interessante.

Com relação aos FII que invente em CRI, a vantagem fica por conta da menor volatilidade (em comparação aos demais tipos de FII).

Em momentos críticos, é melhor optar por algo de menos volatilidade. As quedas podem continuar e investir em algo menos volátil pode ser uma boa.

Por mais que os fundos que investem em shoppings tenham registrados quedas substanciais, o setor de comércio ainda pode registar perdas elevadas.

Como as quarentenas pelo Brasil ainda não se encerrarem e tem a tendência de permanecerem, é importante analisar e acompanhar de perto quais serão os efeitos sobre os shoppings como um todo.

Por enquanto os fundos citados são aqueles que misturam boa rentabilidade, preço interessante e segurança (a segurança está vinculada a diversificação de tais fundos).

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