Quais os Tipos de Fundos Imobiliários?

Tipos de Fundos Imobiliários: Por onde começo a investir ?

Existe uma grande variedade de Tipos de fundos imobiliários disponíveis no mercado e justamente devido a gama de possibilidades existentes até mesmo investidores mais experientes podem ficar com dúvidas na hora de escolher em quais tipos de fundos imobiliários investir.

Buscando retirar todas estas dúvidas elaboramos um artigo especial, onde detalharemos cada um dos tipos de investimentos em fundos imobiliários disponíveis no mercado. Desta forma, você terá maior conhecimento e assertividade nas suas tomadas de decisões.

Fundos de Tijolo x Fundos de Papel

A primeira classificação que vamos apresentar, divide os fundos de investimentos em fundos de Papel e Fundos de Tijolo.

Fundos de Tijolo

Os fundos de tijolo recebem esta nomenclatura, pois são aqueles destinados ao investimentos em imóveis reais.

Aqui o investidor receberá o seu lucro sob a forma de dividendos proporcionais às suas cotas ou em operações de venda de seus ativos a outros investidores através do Home Broker.

Os dividendo recebidos pelos cotistas que optam pelos fundos de tijolo são gerados através da receita de aluguel dos respectivos imóveis que compõem o fundo imobiliário a qual o investidor faz parte.

Fundos de Papel

Os fundos de papel são assim chamados, pois aqui o investidor não está adquirindo cotas de um imóvel. Nesta opção o investimento é realizado em ativos financeiros do mercado imobiliário e também em cotas do chamado fundo dos fundos, que conheceremos mais a frente em nosso texto.

Diferentemente dos fundos de tijolos, onde o investidor recebe dividendos e também possui ganhos sob a valorização dos imóveis, nos fundos de papel os ganhos estão concentrados no recebimento de juros sobre o capital investido.

Agora que você já conheceu e entendeu a principal classificação e divisão entre os fundos de investimentos imobiliários, podemos dar mais um passo, dividindo agora cada espécie de forma mais detalhada.

Fundos de Desenvolvimento Imobiliário

Os fundos de desenvolvimento imobiliário são aqueles que possibilitam ao investidor obter um maior retorno, em contrapartida, ao escolher por este tipo de fundo de investimento é preciso estar atento aos seus riscos. Afinal, é do conhecimento de todos que quanto maior a possibilidade de retorno maior o risco envolvido no negócio, ora se não houvesse riscos o retorno com toda a certeza seria menor.

Nos fundos de desenvolvimento imobiliário o valor depositado pelos investidores sob a forma de investimentos, é utilizado para a construção de imóveis. A ideia neste modelo de negócio é que posteriormente se realize a venda destes imóveis com boa margem de lucro, que será portanto distribuída proporcionalmente entre aqueles que compraram a ideia e investiram no negócio.

Este tipo de fundo é indicado para investidores com perfil arrojado e que possuam outras fontes de renda e também diversificação de investimentos. Pois apesar da possibilidade de altos ganhos com a venda dos imóveis, existe também casos não previstos que podem ocorrer impactando diretamente no investidor, como por exemplo o surgimento de situações que elevem o custo da obra ou até mesmo a não liberação de documentações por órgãos competentes, que acabam por interferir no andamento da obra.

Além das altas possibilidades de ganhos, durante a construção dos imóveis, muitos fundos costumam ofertar uma renda mínima aos cotistas, com o objetivo de incentivá-los a manter os seus investimentos no respectivo fundo.

Fundos de Shoppings Centers e Varejo

No fundo de shoppings centers O gestor detém a propriedade de imóveis comerciais alocados em shoppings. O intuito deste tipo de fundo é a atividade de aluguel desses espaços para lojistas.

O conceito deste modelo é bem simples. Aqui, os investidores investem em contas destes imóveis e portanto recebem seus lucros através dos valores cobrados a título de aluguel dos espaços comerciais. Desta forma há uma distribuição mensal de renda aos cotistas do fundo.

A distribuição de renda mensal é um dos grandes atrativos para investidores que optam por este tipo de negócio, por outro lado é preciso estar ciente de que nos casos onde alguns imóveis que compõem aquele fundo fiquem vagos, os rendimentos consequentemente diminuirão ou em alguns casos podem até cessar, considerando os piores cenários, onde todas as lojas estejam desocupadas.

Por este motivo, considera-se que o fundo de investimento imobiliário em shoppings não depende apenas do bom andamento do mercado imobiliário, mas sobretudo do mercado varejista.

Ou seja, se o mercado varejista vai bem e as vendas estão aquecidas, naturalmente os fundos de shoppings oferecem maiores rendimentos. Inclusive boa parte dos contratos de aluguel tem os seus valores condicionados ao faturamento da loja dentro do respectivo mês.

Uma boa estratégia neste segmento é investir em fundos com boa diversificação de shoppings e localização, diminuindo assim a possibilidade de efeitos ligados a variação local de demanda em uma determinada região. Outro ponto interessante é se atentar ao número de pontos comerciais que fazem parte daquele fundo, pois quanto maior o número de lojistas, menor será o reflexo para os cotistas por possíveis inadimplências.

Fundos em Imóveis Corporativos

Os fundos em imóveis corporativos investem em imóveis de alto padrão com boa localização e grande espaço físico, geralmente em prédios comerciais localizados nas principais cidades do Brasil.

O objetivo dos gestores deste tipo de fundo é o ganho de lucros de seus cotistas através do aluguel dos espaços para grandes empresas e órgãos governamentais.

Os fundos de investimento imobiliário em imóveis corporativos não costumam ser tão diversificados como o de shoppings centers, por isso correm maior risco de paralisação nos rendimentos devido a falta de inquilino ou até mesmo a inadimplência, sendo esta última com menor frequência, pois em geral as grandes empresas possuem caixa para fazer frente aos aluguéis em dia.

É preciso ter muito cuidado e estar ciente dos riscos, antes de optar por este tipo de fundo.

Os fundos corporativos possuem aluguel e portanto rendimento fixados, sendo em geral corrigidos anualmente pela inflação.

Fundos em Galpões

Os fundos de investimentos imobiliários em galpões, seguem a mesma lógica dos fundos corporativos, porém nesta modalidade os investidores adquirem cotas de galpões utilizados principalmente para o armazenamento e logística de distribuição de empresas de transporte de cargas.

Estes fundos, portanto acabam incorrendo nos mesmos riscos do anterior, sendo também os valores de aluguel fixos e corrigidos pela inflação.

Fundos de Hotéis

O investidor que adquire fundos imobiliários de hotéis, deseja receber os seus lucros com base na exploração do potencial do mercado hoteleiro. Este tipo de fundo é semelhante ao fundo de investimento em shoppings centers, porém possui maior volatilidade pois está diretamente ligado às políticas de turismo e também aos eventos de grande magnitude previstos para a região de instalação dos hotéis.

Hotéis situados em regiões turísticas, são excelentes escolhas, pois costumam manter boa taxa de ocupação durante praticamente todo o ano. Isso é realmente o que importa, pois os lucros deste tipo de investimento estarão diretamente ligados às taxas de ocupação dos respectivos hotéis.

Devido a alta sensibilidade do setor hoteleiro, os riscos de prejuízo são altos e portanto, só se recomenda o investimento neste tipo de fundo para investidores que dominem o contexto do mercado hoteleiro de forma ampla.

Fundos Imobiliários de Escolas, Universidades e Hospitais

Fundos imobiliários de escolas, universidades e hospitais, são muito semelhantes ao fundos de imóveis corporativos. Neste tipo de investimento, se adquire cotas de grandes imóveis, em geral um único imóvel por fundo, sendo que este será destinado ao aluguel para operação de grandes instituições de ensino e hospitais.

Na maior parte dos casos o contrato de aluguel prever um valor variável de acordo com a receita do inquilino. Desta forma, a renda ofertada aos cotistas também pode sofrer variação.

Fundos de Agências Bancárias

Os fundos de agências bancárias são formados por diversas agências alugadas para um mesmo banco, através de contratos de longa duração, com valor de aluguel fixo e reajustado anualmente pela inflação.

Nesta modalidade de fundo de investimento os cotistas recebem o retorno de forma proporcional ao valor investido na aquisição de cotas. A renda é paga mensalmente com o valor pago pelos bancos a título de aluguel.

Os riscos de inadimplência deste tipo de fundo de investimentos é baixo, uma vez que as instituições financeiras possuem elevados lucros e poder aquisitivo.

Fundos de Fundos

Os fundos de fundos recebem este nome, pois investem suas cotas em outros fundos imobiliários. Portanto são em geral altamente diversificados e vantajosos para os investidores que não desejam escolher os ativos que irão compor a sua carteira de investimentos, optando por deixar esta decisão nas mãos de um gestor profissional.

Como este tipo de fundo investe em uma variedade diversificada de outros fundos, a sua renda costuma ser bastante variável, se comparadas às demais modalidades.

Fundos de Recebíveis imobiliários

Os fundos de recebíveis imobiliários, são semelhantes ao investimento em renda fixa. Nesta modalidade se investe em títulos que tem por objetivo a captação de recursos para o mercado imobiliário.

Nesta modalidade o investimento é realizado nos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), emitidos por instituições que financiam o empreendimentos através do aporte de capital dos investidores, ficando transferido para os mesmos o direito de receber os valores provenientes da venda dos imóveis.

Em resumo transfere-se para os investidores os valores contraídos por construtoras e incorporadoras a título de financiamento para terceiros, neste caso os cotistas.

A remuneração dos títulos está atrelada à inflação. É preciso ainda estar atento ao risco de inadimplência por parte dos compradores dos imóveis.

Os CRIs têm como garantia os próprios imóveis, porém fundos de recebíveis também podem aplicar em títulos emitidos por bancos.

Fundos Mistos

Os fundos imobiliários mistos pulverizam os investimentos nas mais diferentes aplicações vistas anteriormente, reduzindo portanto os riscos para os seus cotistas.

Conclusão

Neste artigo, apresentamos de forma mais didática e detalhada cada um dos fundos de investimentos disponíveis no mercado. Desta forma o amigo investidor terá mais subsídio na hora de realizar a escolha dos tipos de fundos imobiliários que mais se encaixam em seu perfil.

Veja também: O Que São Fundos Imobiliários ?