HGBS11 - Hedge Brasil Shopping- Fundo imobiliário

HGBS11 é um fundo imobiliário que investe em vários shoppings centers. No momento, vivemos com uma taxa de juro em 4,5% ao ano, coisa que favorece cada vez mais o investimento em outros produtos financeiros, como os fundos imobiliários. Então, porque não aproveitar esse momento investindo em HGBS11?

O FII HGBS11 é administrado pela instituição Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.

O início das atividades de HGBS11 foi em novembro de 2006 (há bastante tempo), além disso, o FII conta com um patrimônio avaliado em aproximadamente 2,79 bilhões de reais. HGBS11 talvez seja um dos maiores fundos da bolsa.

Diversificação de HGBS11

Como podemos observar na imagem acima, HGBS11 conta com participação em 12 shoppings centres, sendo que os mesmos estão localizados dentre 5 estados diferentes. Esses estados são;

• São Paulo,
• Santa Catarina,
• Rio de Janeiro,
• Mato Grosso,
• Rio Grande do Sul.

Em questão de diversificação, HGBS11 está muito bem.  Outro detalhe importante sobre a composição da carteira de HGBS11; o fundo não está totalmente posicionado em empreendimentos (imóvel físico).

Na verdade, HGBS11 conta com aproximadamente 63% do patrimônio alocado em shopping centers. Sendo que pouco mais de 30% está posicionado em produtos de renda fixa e o restante está dividido entre CRI e cotas de outros FII.

Resumindo; HGBS11 possui bastante dinheiro para realizar novas aquisições se necessário.

Distribuições

De acordo com os últimos pagamentos realizados por HGBS11 o fundo vem conseguindo manter um bom nível de pagamentos aos seus cotistas. Os pagamentos vêm girando por volta dos 0,50% ao mês.

Considerando um valor de cota em R$ 285,00, o pagamento fica em R$ 1,42 ao mês (aproximadamente). Considerando a taxa Selic em 4,5% ao ano (ou algo similar a 0,38% ao mês), os pagamentos de HGBS11 estão bons. Segue imagem com mais detalhes sobre os pagamentos;

Somente no pagamento referente a junho houve uma distribuição bem superior às demais. HGBS11 é um fundo que administram bem os seus resultados e as distribuições.

Isso significa que o fundo evita distribuir a totalidade dos ganhos que gera por meio de vendas de ativos e demais tipos de negociação.

O aluguel é distribuído, mas as operações de ganho com vendas e afins, são retidas pelo fundo e posteriormente são pagos aos cotistas, segue imagem com mais detalhes;

Essa imagem saiu do relatório gerencial referente ao mês de junho/2019. Na imagem podemos ver em “verde” o percentual referente aos lucros com ganhos sobre operações de venda.

Mesmo ocorrendo tais lucros em janeiro e fevereiro de 2019, o  pagamento maior só ocorreu lá em junho. Por isso, se você pretende investir em HGBS11 com intuito de aproveitar tais momentos, onde o FII pode gerar ganhos acima da média, fique esperto!

Não adianta comprar em um mês e querer vender no outro. Como fica claro na imagem, o fundo administra esses reclusos e passa aos seus cotistas só depois de algum tempo. Se for para investir em HGBS11, é melhor ficar com a cota em carteira.

Vacância e demais números

Imagem acima foi retirada  gerencial referente ao mês de outubro de 2019. Vamos analisar primeiro a vacância de HGBS11.

Sem dúvidas, os FII estão ficando mais ocupado. Se lá em 2018, HGBS11 chegou a marcar uma vacância acima dos 7%, agora em 2019 essa taxa já está abaixo dos 5%.

Não restam dúvidas que HGBS11 já está, praticamente, trabalhando com toda a sua capacidade e ainda conta com bastante dinheiro em caixa (caso queira investir em mais empreendimentos ampliando a atual carteira).

No gráfico acima, temos a evolução das vendas de HGBS11. O azul mais escuro demonstra a evolução que ocorre em 2019. Mais um indicador que mostra evolução de HGBS11 e crescimento das vendas.

Em todos os meses, até setembro, HGBS11 vem mostrando aumento em suas vendas em comparação a 2018. Quem não quer abrir uma loja em um shopping que vende cada vez mais?

Relação valor patrimonial e de mercado

HGBS11 vem sendo negociado próximo dos R$ 285,00 a cota, sendo que o seu valor patrimonial está em 222,00.

A diferença entre o valor patrimonial e de mercado sugere valorização de HGBS11 na ordem dos 28%.

Com a redução da taxa Selic e com o fundo aumentando os seus pagamentos e de repente conseguindo melhorar ainda mais os seus ganhos com operações de vendas, é natural que haja uma disparidade cada vez maior entre o valor patrimonial e de mercado.

Só para esclarecer uma coisa. O valor patrimonial muitas vezes é determinado por uma instituição contratada pelo próprio fundo. Essa instituição faz a avaliação dos ativos que o FII possui em carteira.

Como HGBS11 conta com participações em shopping centers, essa avaliação acontece sobre as propriedades.

Desse modo, o fundo tem uma base para conseguir avaliar o quanto vale cada uma de suas participações.

É lógico que na hora de tentar negociar o ativo, HGBS11 pode conseguir vender o valor acima do preço patrimonial, ou até abaixo.

Isso tudo depende da vontade e necessidade de negociar o ativo em questão. Por exemplo, se o fundo estivesse em uma situação onde era necessário liquidar parte de seus ativos para conseguir levantar capital, essa pressa, poderia fazer o fundo tomar atitudes pouco interessantes para os cotistas.

Mas se não há necessidade de vender com rapidez, então o fundo tem condições de construir uma operação mais benéfica a todos.

HGBS11 é um bom fundo?

Tirando a questão do valor da cota está um pouco alto (em R$ 285,00 cada) e haver uma diferença superior a 28% entre o valor patrimonial e de mercado, HGBS11 é um bom fundo.

Os pontos mencionados acima não são de todo ruim, mas poderiam ser melhores. Talvez a diferença pudesse ser menor (entre patrimonial e valor de mercado) e o valor de HGBS11 poderia estar mais próximo dos R$ 100,00. Quantia que considero mais acessível.

O FII conta com uma vacância em queda possui uma diversificação muito boa de seus investimentos, e ainda possui um nível de caixa bem elevado.

Sem falar nas distribuições que estão em nível satisfatório (próximo dos 6% ao ano).