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HGBS11 - Hedge Brasil Shopping- Fundo imobiliário

10 de janeiro de 2020 - 4 views HGBS11 - Hedge Brasil Shopping- Fundo imobiliário

HGBS11 é um fundo imobiliário que investe em vários shoppings centers. No momento, vivemos com uma taxa de juro em 4,5% ao ano, coisa que favorece cada vez mais o investimento em outros produtos financeiros, como os fundos imobiliários. Então, porque não aproveitar esse momento investindo em HGBS11?

O FII HGBS11 é administrado pela instituição Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.

O início das atividades de HGBS11 foi em novembro de 2006 (há bastante tempo), além disso, o FII conta com um patrimônio avaliado em aproximadamente 2,79 bilhões de reais. HGBS11 talvez seja um dos maiores fundos da bolsa.

Diversificação de HGBS11

HGBS11-fundo-imobiliário

Como podemos observar na imagem acima, HGBS11 conta com participação em 12 shoppings centres, sendo que os mesmos estão localizados dentre 5 estados diferentes. Esses estados são;

  • São Paulo,
  • Santa Catarina,
  • Rio de Janeiro,
  • Mato Grosso,
  • Rio Grande do Sul.

Em questão de diversificação, HGBS11 está muito bem.  Outro detalhe importante sobre a composição da carteira de HGBS11; o fundo não está totalmente posicionado em empreendimentos (imóvel físico).

Na verdade, HGBS11 conta com aproximadamente 63% do patrimônio alocado em shopping centers. Sendo que pouco mais de 30% está posicionado em produtos de renda fixa e o restante está dividido entre CRI e cotas de outros FII.

Resumindo; HGBS11 possui bastante dinheiro para realizar novas aquisições se necessário.

Distribuições

De acordo com os últimos pagamentos realizados por HGBS11 o fundo vem conseguindo manter um bom nível de pagamentos aos seus cotistas. Os pagamentos vêm girando por volta dos 0,50% ao mês.

Considerando um valor de cota em R$ 285,00, o pagamento fica em R$ 1,42 ao mês (aproximadamente). Considerando a taxa Selic em 4,5% ao ano (ou algo similar a 0,38% ao mês), os pagamentos de HGBS11 estão bons. Segue imagem com mais detalhes sobre os pagamentos;

Hedge-Brasil-Shopping-fundo-imobiliário

Somente no pagamento referente a junho houve uma distribuição bem superior às demais. HGBS11 é um fundo que administram bem os seus resultados e as distribuições.

Isso significa que o fundo evita distribuir a totalidade dos ganhos que gera por meio de vendas de ativos e demais tipos de negociação.

O aluguel é distribuído, mas as operações de ganho com vendas e afins, são retidas pelo fundo e posteriormente são pagos aos cotistas, segue imagem com mais detalhes;

HGBS11-PROVENTOS-FII

Essa imagem saiu do relatório gerencial referente ao mês de junho/2019. Na imagem podemos ver em “verde” o percentual referente aos lucros com ganhos sobre operações de venda.

Mesmo ocorrendo tais lucros em janeiro e fevereiro de 2019, o  pagamento maior só ocorreu lá em junho. Por isso, se você pretende investir em HGBS11 com intuito de aproveitar tais momentos, onde o FII pode gerar ganhos acima da média, fique esperto!

Não adianta comprar em um mês e querer vender no outro. Como fica claro na imagem, o fundo administra esses reclusos e passa aos seus cotistas só depois de algum tempo. Se for para investir em HGBS11, é melhor ficar com a cota em carteira.

Vacância e demais números

fundo-imobiliário-vacância

Imagem acima foi retirada  gerencial referente ao mês de outubro de 2019. Vamos analisar primeiro a vacância de HGBS11.

Sem dúvidas, os FII estão ficando mais ocupado. Se lá em 2018, HGBS11 chegou a marcar uma vacância acima dos 7%, agora em 2019 essa taxa já está abaixo dos 5%.

Não restam dúvidas que HGBS11 já está, praticamente, trabalhando com toda a sua capacidade e ainda conta com bastante dinheiro em caixa (caso queira investir em mais empreendimentos ampliando a atual carteira).

No gráfico acima, temos a evolução das vendas de HGBS11. O azul mais escuro demonstra a evolução que ocorre em 2019. Mais um indicador que mostra evolução de HGBS11 e crescimento das vendas.

Em todos os meses, até setembro, HGBS11 vem mostrando aumento em suas vendas em comparação a 2018. Quem não quer abrir uma loja em um shopping que vende cada vez mais?

Relação valor patrimonial e de mercado

HGBS11 vem sendo negociado próximo dos R$ 285,00 a cota, sendo que o seu valor patrimonial está em 222,00.

A diferença entre o valor patrimonial e de mercado sugere valorização de HGBS11 na ordem dos 28%.

Com a redução da taxa Selic e com o fundo aumentando os seus pagamentos e de repente conseguindo melhorar ainda mais os seus ganhos com operações de vendas, é natural que haja uma disparidade cada vez maior entre o valor patrimonial e de mercado.

Só para esclarecer uma coisa. O valor patrimonial muitas vezes é determinado por uma instituição contratada pelo próprio fundo. Essa instituição faz a avaliação dos ativos que o FII possui em carteira.

Como HGBS11 conta com participações em shopping centers, essa avaliação acontece sobre as propriedades.

Desse modo, o fundo tem uma base para conseguir avaliar o quanto vale cada uma de suas participações.

É lógico que na hora de tentar negociar o ativo, HGBS11 pode conseguir vender o valor acima do preço patrimonial, ou até abaixo.

Isso tudo depende da vontade e necessidade de negociar o ativo em questão. Por exemplo, se o fundo estivesse em uma situação onde era necessário liquidar parte de seus ativos para conseguir levantar capital, essa pressa, poderia fazer o fundo tomar atitudes pouco interessantes para os cotistas.

Mas se não há necessidade de vender com rapidez, então o fundo tem condições de construir uma operação mais benéfica a todos.

HGBS11 é um bom fundo?

Tirando a questão do valor da cota está um pouco alto (em R$ 285,00 cada) e haver uma diferença superior a 28% entre o valor patrimonial e de mercado, HGBS11 é um bom fundo.

Os pontos mencionados acima não são de todo ruim, mas poderiam ser melhores. Talvez a diferença pudesse ser menor (entre patrimonial e valor de mercado) e o valor de HGBS11 poderia estar mais próximo dos R$ 100,00. Quantia que considero mais acessível.

O FII conta com uma vacância em queda possui uma diversificação muito boa de seus investimentos, e ainda possui um nível de caixa bem elevado.

Sem falar nas distribuições que estão em nível satisfatório (próximo dos 6% ao ano).

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