SPTW11 - Tudo sobre o Fundo Imobiliário SP DownTown

SPTW11 é um fundo administrado pela Genial Investimentos, sendo que a gestão fica por conta da Brasil Plural.

O FII alvo de nosso artigo possui investimentos em duas propriedades sendo que ambas estão locadas para uma única empresa.

A empresa cliente “inquilina” do fundo SPTW11 é a Atento (a firma trabalha com soluções para aperfeiçoar a relação das empresas com seus clientes).

Vale destacar que um dos dois empreendimentos que fazem parte do fundo foi vendido. Os valores referentes à venda serão distribuídos (amortizados) aos cotistas. Esses pagamentos ocorrerão em parcelas. Segue imagem do fato relevante;

Segundo o fato relevante referente ao dia 08/01/2020, SPTW11 vendeu o imóvel Belenzinho pelo valor de R$ 52 milhões. Tudo indica que a propriedade será repassada em definitivo lá em outubro de 2021 com o pagamento da última parcela.

Enquanto isso não ocorre, SPTW11 continua recebendo os valores dos aluguéis e parte da amortização (valores referentes à venda da propriedade).

Venda com lucro?

Para conseguir determinar se houve lucro ou perda com a venda da propriedade, nós analisamos os informes mensais de SPTW11.

Ao analisar os informes de rendimento do fundo (informes do mês de outubro e novembro) é possível identificar a alteração no valor em imóveis do fundo. Segue dados do informe referente outubro de 2019;

Antes o valor estava incluindo os dois empreendimentos que fazem parte de SPTW11, sendo que agora só existe o valor de uma das propriedades (o imóvel Belenzinho foi deixado na conta de recursos a receber, na parte inferior do informe).

Como são duas propriedades dá para identificar o valor do Belenzinho a partir de uma simples subtração entre o valor antigo e o atual.

Ao fazer isso descobrimos o valor patrimonial do empreendimento vendido. O imóvel Belenzinho tem o valor de 44.780 milhões de reais registrados no informe.

Então SPTW11 conseguiu um lucro da ordem de 16% sobre a venda da propriedade (considerando os 52 milhões da venda). Segue imagem com os dados do informe referente ao mês de novembro/2019;

Observando o atual quadro econômico nacional, eu acredito que a venda foi boa. As coisas estão melhorando na economia brasileira, mas ainda não estão realmente aquecidas. Portanto eu vejo a venda como um bom evento para o fundo e seus cotistas.

Em resumo; SPTW11 provavelmente vai encarar uma redução em seu valor de mercado proporcional aos pagamentos referentes à venda do imóvel Belenzinho.

Então é natural ver o fundo perder valor. Consequentemente o seu valor patrimonial também será reduzido e quando o imóvel Belenzinho for passado ao comprador, então os rendimentos mensais vão cair (uma vez que não haverá mais os valores dos aluguéis).

Performance de SPTW11;

Temos em mãos um fundo que apresentou uma queda elevada em seu valor de mercado (queda que durou um bom período, desde 2014 até o 2019). Mas, nos últimos meses, SPTW11 vem se recuperando bastante.

SPTW11 é um fundo que tem dois imóveis em sua carteira, sendo que um em breve será liquidado. Ou seja, o fundo concentrará toda a sua fonte de renda em um empreendimento.

Observando os outros fundos existentes, posso dizer que SPTW11 com certeza não é um dos FII mais diversificados, e isso pode gerar problemas no futuro, principalmente se o seu único inquilino sair do imóvel.

Sendo assim, é possível que a cotação do fundo possa vir a cair mais, devido ao risco. Geralmente quando os fundos apresentam risco maior, os valores de cota dos mesmos são reduzidos na tentativa de oferecer rendimentos maiores por meio das distribuições.

Por exemplo; se o mercado em média paga algo como 7% ao ano de rendimentos aos fundos, esses FII mais “arriscados” podem estar pagando algo como 8% (um pouco mais ou um pouco menos). Vamos conferir as distribuições e ver se isso realmente ocorre.

Rendimentos de SPTW11;

SPTW11 pagou  aos cotistas o valor de R$ 0,61 por cota durante o período de fevereiro de 2019 até novembro de 2019.

Em dezembro houve um pagamento maior a título de distribuição, no valor de R$ 1,40, e depois, já em 2020, os pagamentos estão vindo na faixa dos R$ 0,73 ao mês.

Considerando o valor de mercado da cota de R$ 91,82, os pagamentos de R$ 0,73 podem gerar uma rentabilidade aos cotistas de algo como 0,79% ao mês,. Rentabilidade anual pode ultrapassar os 9,5%!

Definitivamente, essa rentabilidade é bem alta e muito atraente. Dependendo da carteira do investidor, SPTW11 pode ser uma alternativa interessante para aumentar a rentabilidade da carteira. É claro que o risco é alto, e deve ser ponderado.

SPTW11 é um bom investimento?

Olhando todos os dados aqui expostos, eu vejo que não. Por mais que a rentabilidade seja alta, SPTW11 deve ser avaliado somente em caso de ampliação da carteira.

Por exemplo; você está procurando por um FII para investir e começar uma carteira de fundos? Então SPTW11 não é um FII dos mais interessantes.

Você já tem uns 10 fundos em carteira e gostaria de ampliar ainda mais? Aí de repente uma posição menor em SPTW11 pode ser uma boa.

O fundo tem boa rentabilidade, mas o único empreendimento (apesar de contar com dois até o momento) e o único inquilino são demasiadamente arriscados.

É tudo muito concentrado em poucas “peças”. Se o inquilino sair, será difícil substituir o mesmo, e conseguir recuperar a renda. Sendo que no meio disso, o valor de cota no mercado de SPTW11 pode despencar (uma vez que os investidores em geral não terão interesse em um fundo sem distribuições).

Inclusive, se você for analisar o valor patrimonial de SPTW11, verá que existe uma diferença significativa. O valor patrimonial está na casa dos R$ 75,22 por cota. Diferença entre o valor patrimonial e de mercado é superior a 22%.

Adicionando isso a análise, nós podemos ver que SPTW11 é um fundo que possui boa rentabilidade, mas conta com alguns dados perigosos.

A valorização da cota, o único inquilino, o futuro único empreendimento são coisas que podem influenciar bastante, caso algo dê errado. Por isso podemos considerar  SPTW11 um bom fundo, mas não é dos melhores.

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