Norma da CVM vai destruir os fundos imobiliários?

O mercado de fundos imobiliários entrou em choque em janeiro de 2022, quando a CVM (Comissão de Valores Mobiliários), tomou uma decisão polêmica sobre o fundo MXRF11.

De acordo com essa decisão, esse fundo especificamente não poderia distribuir os seus rendimentos usando apenas o regime de caixa, devendo considerar o lucro contábil.

A implicancia desse novo entendimento, que vai de encontro com um entendimento anterior de 2014, tem potência para mudar toda a dinâmica dos fundos imobiliários.

O que aconteceu com MXRF11?

De forma resumida, no dia 25 de Janeiro o órgão regulador da bolsa de valores, a CVM notificou o fundo MXRF11 após identificar que este distribuía dividendos sem lucro contábil.

De acordo com a CVM, por causa disso o prejuízo contábil do fundo estava crescendo muito, e por isso o fundo deveria cessar a distribuição de rendimento temporariamente.

A notificação enviada à administração do fundo foi inesperada, tratando-se de uma decisão e entendimento sem qualquer tipo de discussão pública.

Isso aconteceu porque, de acordo com o órgão, o entendimento é válido apenas para o fundo MXRF11, não se aplicando a outros fundos imobiliários.

A questão é que, por ser um entendimento novo, que contrasta com aquele de 2014, muitos especialistas acreditam que ele pode vir a afetar todo o mercado de fundos imobiliários.

Até porque não faria sentido apenas um único fundo imobiliário ser regido por uma regra diferente dos outros fundos imobiliários de mesma natureza.

O que mudou com o novo entendimento da CVM?

As palavras-chave por trás de toda a situação relacionada a notificação enviada a MXRF11, são “regime de caixa” e “lucro contábil”, que possuem utilidades diferentes.

Enquanto o regime de caixa representa apenas o dinheiro adquirido pelo por meio de aluguéis ou outras fontes, o lucro contábil também soma a valorização dos imóveis.

O problema mora no fato de que, desde 2014 todos os fundos imobiliários entendiam que, caso tivessem dinheiro em caixa, poderiam distribuir dividendos aos cotistas.

De acordo com a CVM, esse não se trata mais do caso em relação a MXRF11, que antes precisa apresentar lucro contábil para poder distribuir dividendos de forma responsável.

Para adquirir lucro contábil, todavia, o valor dos imóveis investidos pelo fundo precisa sofrer uma valorização em relação à última avaliação feita sobre eles. 

Caso isso não aconteça, o regime de caixa, o dinheiro obtido com aluguéis e outras fontes, deverá primeiro ser destinado para cobrir o prejuízo contábil, e só depois distribuído.

Esse novo entendimento, todavia, acaba gerando duas situações incômodas:

• Se o lucro contábil for muito maior do que o dinheiro em caixa, o fundo imobiliário precisará fazer amortizações aos cotistas;
• Com prejuízo contábil, a distribuição de dividendos sofrerá uma grande diminuição temporária, afetando a previsibilidade do fundo.

Vale destacar ainda que as amortizações são vistas como lucro de capital, e esse dinheiro, por sua vez, acaba sofrendo cobrança de imposto de renda de até 20%.

A MXRF11 está recorrendo à decisão

Apesar de toda a polêmica no mundo dos fundos imobiliários, a decisão tomada pela CVM em relação à MXRF11 foi suspensa no dia 1 de Fevereiro de 2022.

Essa suspensão aconteceu porque a BTG Pactual, que é a organização que administra o fundo, recorreu à decisão por achar que o novo entendimento não é procedente.

Uma decisão final sobre o caso ainda não foi tomada, e existe a possibilidade tanto do novo entendimento se tornar uma nova norma, como também ser desconsiderado.

Apesar disso, pouco tempo depois da notificação, o MXRF11 desvalorizou mais de 10%, mostrando a preocupação dos investidores quanto à situação toda.

O que diz a lei sobre distribuição de dividendos?

De acordo com a lei n 9.779 de 19.1.1999: 

“O fundo deverá distribuir aos quotistas, no mínimo, noventa e cinco por cento dos lucros auferidos, apurados segundo regime de caixa.”

Em 2014, a CVM bateu novamente na tecla com um comunicado que continha a seguinte conclusão:

“Por fim, entendemos que o administrador que optar por distribuir o resultado mensalmente aos cotistas deverá observar que, ao final do semestre, no mínimo 95% dos resultados auferidos, apurados com base em caixa, sejam distribuídos.”

Por conta disso, todos os fundos imobiliários, a partir de 2014 começaram a considerar o regime de caixa como sendo mais relevante, baseando a distribuição de dividendos nele.

Essa norma da CVM pode destruir os fundos imobiliários?

Apesar de ainda não ser oficialmente uma norma, a decisão que a CVM tomou em relação ao MXRF11 tem o peso de uma e o potencial para se tornar uma também.

A princípio não podemos cravar com certeza que, se caso essa decisão vire uma normativa, ela “destrua” os fundos imobiliários, mas certamente os afetará a sua dinâmica.

Isso porque, a maioria dos fundos e administradores contava com o atrativo de mensalmente distribuir dividendos, baseando-se apenas em aluguéis e outras receitas.

A partir do momento que o lucro contábil passa a ser uma exigência, torna-se menos atrativo investir em fundos imobiliários, pois não há mais garantia de rendimento.

Ainda mais levando em consideração a volatilidade do mercado imobiliário de maneira geral, que constantemente passa por períodos de alta e baixa.

Se um determinado fundo tiver sido constituído em um período de alta, ele pode se tornar inviável por muitos anos quando esse período de alta cessar.

Por sua vez, como a amortização aos quotistas é vista como lucro de capital, incidindo imposto de renda, os investidores irão acabar optando por outros investimentos.

Qual o futuro dos fundos imobiliários?

Caso a decisão sobre o MXRF11 torne-se uma normativa da CVM, a tendência é que a oferta de fundos imobiliários diminua bastante, passando a ser um mercado sazonal.

Mais fundos serão criados em períodos que analistas considerarem de baixa do mercado imobiliário, para que se tornem viáveis nos anos seguintes, com a alta.

O valor das cotas provavelmente passará a ter ainda mais peso na decisão do cotista, quase tanto quanto a distribuição de dividendos, que não será mais garantida.

Mas isso é apenas uma especulação. Por enquanto ainda não há nenhuma definição. É necessário aguardar os próximos movimentos da CVM.

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