MXRF11 Notificado pela CVM, é o fim dos FIIS? Novas atualizações!

MXRF11 notificado pela CVM! Será esse o fim dos FIIS? O que esperar do mercado de fundos imobiliários daqui para frente? Ainda vale a pena investir?

São muitas as dúvidas que pairam na cabeça dos investidores depois que a comissão de valores mobiliários tomou uma atitude bastante controversa com o maior fundo da bolsa.

O movimento que a autarquia fez, no entanto, pode não só ter grandes consequências, como não dar em nada. Entenda as novas atualizações do caso. 

O que é o MXRF11?

Primeiramente é necessário explicar que é o MXRF11, que trata-se do maior fundo imobiliário da bolsa de valores em número de cotistas, com mais ou menos 500 mil.

Para se ter uma noção, ao todo a bolsa de valores possui 1,5 milhão de pessoas que investem em fundos imobiliários. Isso significa que um terço investe em MXRF11.

O MXRF11 é fundo de papel, composto basicamente de investimentos em CRI, Debêntures, LCI, LH, cotas de FIIs, e também ativos imobiliários como imóveis comerciais e residenciais.

A criação do fundo, por sua vez, ocorreu em 2011, e tinha como objetivo auferir lucros em tanto por meio do recebimento de aluguel, quanto pela valorização das cotas do fundo.

Resumo da história do MXRF11 notificado pela CVM

No dia 25 de Janeiro de 2022 a MXRF11 divulgou um fato relevante falando a respeito da decisão da CVM sobre a distribuição dos lucros aos seus cotistas.

De acordo com essa decisão, usar o regime de caixa como parâmetro para distribuir dividendos era inadequado, e ao invés disso o fundo deveria usar o lucro contábil.

O motivo da polêmica é porque, desde 2014 todos os fundos imobiliários entendiam que a distribuição de dividendos deveria ser feita levando em conta apenas o regime de caixa.

MXRF11 notificado pela CVM por qual motivo?

O prejuízo contábil, que é calculado baseando-se no valor dos imóveis e na subtração do dinheiro dos aluguéis, foi o principal fator que motivou o órgão a autuar o MXRF11.

Isso porque, de acordo com a organização, o prejuízo acumulado estava se tornando insustentável, e não faria sentido pagar dividendos sem uma base sólida.

A preocupação da instituição é sobre até quando os imóveis poderiam se desvalorizar, afetando o lucro contábil, e quanto expostos ao risco estariam os cotistas.

Levando em conta que se trata do maior fundo da bolsa, as consequências negativas de uma crescente desvalorização dos ativos poderia ser imprevisível.

Mas o que é regime de caixa e lucro contábil?

Uma das principais fontes de renda de um fundo imobiliário é o dinheiro arrecadado com o aluguel dos imóveis na qual o fundo investe. Esse dinheiro é o regime de caixa.

O regime de caixa, por sua vez, desconsidera a avaliação do valor dos imóveis. Isso significa que o lucro advindo do regime de caixa pode ser diferente do lucro contábil.

O lucro contábil, por sua vez, é calculado levando em conta o dinheiro adquirido com o regime de caixa, ao mesmo tempo em que soma a avaliação atual do valor dos imóveis.

O lucro contábil pode ser maior ou menor do que o dinheiro obtido em regime de caixa, porque o valor dos aluguéis não é necessariamente alterado com o valor dos imóveis.

Em outras palavras, de acordo com o mercado imobiliário, um imóvel pode ter um preço de mercado menor de um ano para o outro, e o aluguel do inquilino permanecer o mesmo.

MXRF11 notificado pela CVM afeta outros fundos?

A princípio a decisão da CVM só afeta a MXRF11, no entanto, há potencial para que ela venha a se estender para todos os outros fundos imobiliários.

Entretanto, os administradores do fundo ainda têm possibilidade de recorrerem à decisão, portanto, a expectativa é que haja muita discussão antes de uma decisão definitiva.

O grande problema é que, caso esse entendimento do órgão comece a ser válido para todos os fundos imobiliários, isso terá o potencial de modificar o mercado inteiro.

Consequências da implementação da mudança

Caso a decisão que levou a ser o MXRF11 notificado pela CVM se torne uma nova norma, os fundos imobiliários precisarão alterar completamente o seu funcionamento.

As principais medidas que eles terão de tomar são:

• Apenas distribuir dividendos quando houver lucro contábil;
• Se não houver lucro contábil, deve ser feita amortização ou devolução de capital.

Isso pode levar a criação de uma situação muito complexa, que é o caso do lucro contábil ser tão grande que o dinheiro em caixa não seja o suficiente para ser distribuído.

Isso pode acontecer quando o mercado imobiliário começa a se valorizar muito, geralmente quando este entra em uma bolha, ou mesmo como reflexo da boa economia do país.

No fim das contas, os fundos imobiliários acabariam perdendo um dos seus maiores atrativos, que é a previsibilidade, sendo obrigados a mudarem suas regras.

Alguns especialistas acreditam que os fundos deixariam de pagar dividendos mensalmente e passariam a fazer os repasses de forma semestral ou mesmo anual.

Suspensão do MXRF11 notificado pela CVM

No dia 1 de fevereiro de 2022 a CVM decidiu suspender temporariamente a sua decisão a respeito da distribuição de dividendos do fundo MXRF11.

A organização acatou o pedido da BTG Pactual, que é quem administra o fundo. Em todo caso, o fundo ainda precisa apresentar um pedido de reconsideração ao colegiado da CVM.

Ainda vai valer a pena investir em fundos imobiliários?

Com o MXRF11 notificado pela CVM, muita incerteza paira no ar e fica o questionamento: Ainda vale a pena investir em fundos imobiliários?

Na realidade, nenhum investimento vale a pena se você não souber onde você está aplicando o seu dinheiro. Portanto, essa pergunta pode ser respondida com: depende.

Antes de qualquer coisa é imprescindível lembrar de que o caso da MXRF11, a priori é exclusivo e não se aplica aos outros fundos.

Depois, é importante lembrar que a decisão foi tomada em caráter emergencial, sem que houvesse qualquer discussão pública com todas as partes envolvidas.

O correto é aguardar para saber de que forma a CVM irá se posicionar e se de fato uma nova norma será estipulada ou se a decisão será revogada.

Agora se você quer aprender a investir o seu dinheiro corretamente, venha conhecer a Como Investir Dinheiro.