Como saber se um fundo imobiliário está caro

Como saber se um fundo imobiliário está caro? Essa é uma pergunta para a qual todo investidor busca encontrar a resposta. 

Você deseja descobrir como analisar o preço justo de fundos imobiliários?

 Se a sua resposta para a pergunta acima foi “SIM”, acompanhe esse conteúdo até o final e descubra de uma vez por todas como analisar o preço de fundos imobiliários.

Conheça e avalie o indicador P/VP de fundos imobiliários

Avaliar o P/VP, é a primeira verificação a ser feita por um investidor que deseja saber se um fundo imobiliário está caro.

O P/VP ou “Preço sobre Valor Patrimonial” é um indicador que busca comparar o valor do patrimônio de um fundo imobiliário com o valor que o mercado está disposto a pagar por ele.

Basicamente, o P/VP pode nos dizer o seguinte:

P/VP menor que 1: Fundo imobiliário barato;

P/VP igual a 1: Fundo imobiliário com valor justo;

P/VP maior que 1: Fundo imobiliário caro.

Então, isso quer dizer que você deve sair comprando por aí todo e qualquer fundo imobiliário com P/VP menor que 1? Não necessariamente. 

Continue acompanhando o conteúdo e descubra mais sobre o assunto.

Vejamos na sequência, um exemplo prático para que seja possível entender melhor como é realizado o cálculo do P/VP.

Como calcular o indicador P/VP de fundos imobiliários

Para encontrar o P/VP de fundos imobiliários utilizamos a seguinte fórmula:

P/VP = (Preço por cota x Número de Cotas) / Valor Patrimonial do Fundo

Vamos a um exemplo prático com base em dados do fundo imobiliário HCTR11.

Observação: Os valores apresentados abaixo são referentes ao dia de produção deste conteúdo e portanto, podem sofrer variações

Fundo Imobiliário: HCTR11

Número de Cotas: 7.157.932

Valor da Cota: R$ 146,90

Valor Patrimonial: R$ 840 milhões

P/VP = (146,90 x 7.157.932) / R$ 840 milhões

P/VP = 1,25

No exemplo acima, foi possível concluir que na ocasião do cálculo o HCTR11 estava sendo negociado com P/VP de 1,25.

Na prática, um P/VP de 1,25% indica cotas negociadas a 25% acima do seu valor justo

Logo, observando este indicador, podemos concluir que o fundo imobiliário em questão está caro. Mas, será que está caro mesmo?

Comprar fundos imobiliários com P/VP abaixo de 1 é uma boa opção?

Consigo saber se um fundo imobiliário está caro com base no P/VP?

Teoricamente com base na regra do P/VP, fundos imobiliários cujo indicador em questão estejam abaixo de 1 são uma excelente oportunidade, certo? Talvez, não.

Antes de se levar pela emoção, o investidor precisa avaliar outros indicadores, a equipe de gestão e o portfólio do fundo.

É importante ressaltar, que muitas vezes as cotas de um fundo imobiliário estão sendo negociadas abaixo do seu valor patrimonial em razão de algum problema identificado pelos investidores, dentre eles:

• Baixa rentabilidade;
• Alta inadimplência;
• Alta Vacância;
• Problemas de gestão;
• Baixa liquidez;
• Dentre outros.

Sendo assim, é possível que um fundo imobiliário esteja “barato” com base no indicador P/VP justamente por não ser considerado uma boa opção entre os investidores.

Por outro lado, é possível que um fundo imobiliário esteja “caro”, ou seja, suas cotas estão sendo negociadas acima do valor patrimonial do fundo, em razão do excelente desempenho do FII em questão.

Portanto, por mais que o P/VP seja um importante indicador, não tome suas decisões única e exclusivamente olhando para ele.

Avalie outros indicadores para saber se um fundo imobiliário está caro

Além do P/VP é importante analisar outros indicadores para saber se um fundo imobiliário está caro, dentre eles:

• Vacância;
• Dividend Yield – DY;
• Liquidez;
• Lista de ativos e distribuição geográfica;
• Dentre outros indicadores.

Vejamos mais sobre cada indicador listado e a sua contribuição para que o investidor possa definir se o preço de um fundo imobiliário está caro.

Vacância

A vacância tem por objetivo medir o percentual da área não locada de um fundo imobiliário. Em outras palavras, podemos dizer que a vacância interfere diretamente no desempenho e no valor dos dividendos pagos pelos fundos imobiliários.

Na prática, quanto maior a vacância menores os rendimentos do fundo imobiliários e consequentemente dos seus cotistas.

Sendo assim, é possível encontrar fundos imobiliários com P/VP abaixo de 1 devido a um alto índice de vacância que afasta os investidores.

Dividend Yield – DY

Por sua vez, o Dividend Yield tem por objetivo medir o índice de retorno que um fundo imobiliário pode entregar ao investidor.

O Dividend Yield é calculado através da divisão entre o montante de proventos pagos pelo fundo imobiliário em determinado período e a sua cotação.

Na prática, pode-se dizer que quanto maior o dividend yield, maiores os rendimentos mensais dos cotistas e consequentemente menor o tempo para obter 100% de retorno sobre o valor investido.

Sendo assim, é possível que um fundo imobiliário apresente P/VP elevado em razão de um excelente histórico de dividendos, ou seja, Dividend Yield elevado.

Liquidez

A liquidez é mais um dos fatores a serem observados para saber se um fundo imobiliário está caro ou até mesmo barato. No mercado financeiro a liquidez mede a facilidade que o investidor encontra para transformar seus ativos em dinheiro.

Quanto maior a liquidez, maior o volume de negociações de um fundo imobiliário e consequentemente a facilidade em negociá-lo, por outro lado, quanto menor a liquidez, mais difícil se desfazer do fundo.

Sendo assim, esse indicador também pode interferir no resultado do P/VP.

Lista de ativos e distribuição geográfica

Por fim, temos a lista de ativos e sua distribuição geográfica. 

Como regra, quanto melhor for a distribuição da carteira de um fundo imobiliário, tanto em número de ativos, quanto em relação a distribuição geográfica dos ativos pelo território nacional, melhor para o investidor.

No mercado financeiro, a diversificação é um conhecido fator de redução e mitigação de riscos. 

Sendo assim, fundos imobiliários com uma carteira de ativos bem distribuída podem contar com um P/VP maior em comparação a fundos com carteira concentrada.

Na prática, ao analisar um conjunto de indicadores, será possível concluir se um fundo imobiliário está caro ou não.

Por hoje é só. Para mais dicas relacionadas ao mercado financeiro e aos fundos imobiliários, continue acompanhando o Como Investir Dinheiro.