GGRC11 - Fundo Imobiliário de Logística

GGRC11 é um fundo administrado pela CM Capital Markets. O FII possui um valor patrimonial de R$ 773.051.554,49.

O valor não chega a bater os 1 bilhão de reais, mas ainda sim, é uma quantia de “respeito” no mercado de FII.

O importante, além do tamanho do fundo é a liquidez que o mesmo possui no mercado. Quando o FII consegue manter uma boa liquidez, sendo bem negociado dentro da bolsa, isso sugere que qualquer cotista consegue entrar ou sair do fundo com certa facilidade (dependendo da posição que o cotista mantém, ou quer comprar).

Uma vez que o mercado mantém uma boa quantidade de investidores negociando o ativo, os negócios são executados de forma mais fácil.

Quando o fundo é de pouca liquidez, oscilações bruscas em seu valor podem ocorrer devido a pouca negociação. Esse tipo de situação pode gerar uma força maior; de compra ou venda.

Enfim, a baixa liquidez dificulta a entrada de novos investidores, e talvez os cotistas não consigam liquidar suas posições sem haver a necessidade de baixa muito o valor da cota.

GGRC11 é um fundo que mantém uma boa quantidade de negócios diários. Podemos concluir que o FII possui uma liquidez apropriada para os cotistas e demais interessados. Agora vamos analisar os principais números do fundo.

Carteira de GGRC11

Aproximadamente 88% da carteira de GGRC11 estão alocadas em várias prosperidades. O principal investimento do fundo são galpões logísticos e instalações industriais,

Diferente do que acontecem com BRCR11, KNRI11 e HGRE11 que possuem lajes corporativas em suas carteiras, GGRC11 conta somente com investimentos na área logística e industrial.

GGRC11 é semelhante aos FII; TRXL11 ou HGLG11. GGRC11 possui investimentos em aproximadamente 14 empreendimentos diferentes.

Esses 14 empreendimentos estão localizados em 4 regiões do Brasil. Segue imagem com mais detalhes;

A imagem acima foi retirada do relatório mensal referente ao mês de julho de 2019. Aparentemente o fundo não vem mais divulgando seus relatórios gerenciais, por isso estou retirando as imagens do último relatório e confirmando os dados por meio dos informes mensais e trimestrais de GGRC11.

Ao analisar as distribuições dos investimentos entre as 4 regiões brasileiras, eu vejo que existe um investimento maior na região sul e sudeste.

Enquanto o centro oeste fica com terceiro lugar e o menor investimento fica por conta do nordeste (a região norte não possui investimentos).

Até aqui é fácil constatar que GGRC11 é um fundo extremamente diversificado. Existem pelo menos 14 empreendimentos, sendo que os mesmos estão localizados em praticamente todo o Brasil. Outro importante detalhe;  todos os contratos com os inquilinos são atípicos.

Ou seja, existe uma segurança a mais para o fundo e seus cotistas. Segue imagem com mais detalhes;

Na parte superior da imagem podemos ver que 100% dos contratos são atípicos. Ainda na imagem verificamos que 7 dos 14 empreendimentos são imóveis industriais.

Os demais 7 empreendimentos são empreendimentos logísticos, segue imagem discriminada dos imóveis:

Outro detalhe que fica bem claro são os inquilinos. Em grande parte, GGRC11 aluga seus empreendimentos para empresas de grande porte, como Ambev, Hering e Suzano.

Lembrando que os contratos atípicos possuem cláusulas que podem influenciar diretamente na tratativa de uma eventual rescisão antecipada.

Vamos supor que um dos inquilinos esteja com vontade de abandonar um dos imóveis. Se isso vier a ocorrer, através do contrato atípico, o fundo tem condições de continuar recebendo os valores dos aluguéis equivalentes à data da saída até o vencimento do contrato.

Ou seja, é como se o fundo não “perdesse” os valores de forma alguma. É lógico que isso não impede de que haja inadimplência, ou que uma briga na justiça possa acontecer, mas por estar em contrato, é algo relevante e a favor do fundo.

Mais uma coisa importante, GGRC11 não possui vacância alguma!

Reajustes dos aluguéis de GGRC11

Como qualquer contrato de aluguel, nos contratos de GGRC11 também existe o reajuste dos aluguéis. O reajuste é anual, sendo que boa parte deles ocorre por volta do mês de Abril e Junho.

Existe uma porção que ainda ocorre em dezembro, e o restante fica espalhando ao longo do ano. Mais de 85% dos contratos possuem reajuste vinculado ao IPCA.

Só existem 4 meses onde não existem reajustes. Se os inquilinos não se tornarem inadimplentes, é bem provável que todos os meses haja um aumento nos pagamentos. Coisa que só beneficia os cotistas.

Evolução da cota de GGRC11 no mercado.

Diferente do que vem acontecendo com boa parte dos fundos da bolsa GGRC1 não apresenta uma valorização extraordinária. A alta existe, mas é de pouco mais de 13% nos últimos 12 meses.

Os pagamentos de GGRC11 vêm mostrando certa oscilação, variando dos R$ 0,50 até alcançar o R$ 1,00, mas ainda assim, o yield fica acima dos 0,45%, algo equivalente a 5,4% ao ano.

Vendo uma taxa Selic de 4,25% ao ano, essa rentabilidade é muito boa e isenta de IR! Outro detalhe importante são os vencimentos dos contratos.

As maiorias dos vencimentos ficam para depois de 2025, então existe um tempo razoável até o cotista ficar preocupado, sendo que existem vários contratos que vencem ainda em 2027 e até depois!

Somando tudo isso a diversificação que o fundo apresenta boa liquidez, eu acredito que GGRC11 parece ser um bom investimento, ou ao menos, interessante.

Conclusão sobre o Fii

Antes de dar o veredito sobre GGRC11 é bom olhar a relação entre o valor patrimonial por cota e o valor de mercado do FII.

O valor patrimonial por cota está na casa dos R$ 118,00 sendo que o seu valor de mercado gira em torno dos R$ 140,00. Existe uma valorização do patrimônio em pouco mais de 10%. Não é muita coisa.

Existem vários outros fundos que parecem ser tão interessantes quanto GGRC11 e possuem diferença bem superior chegando aos 20% ou até mais.

Sendo assim, GGRC11 apresenta boa liquidez, diversificação, diferença entre o valor patrimonial e de mercado interessante e boa rentabilidade.

Não dá para ver esse fundo com maus olhos, GGRC11 é um FII interessante.