ALZR11 - Alianza Trust Renda Imobiliária - Análise

ALZR11 é um fundo administrado pela instituição BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM. A gestão do fundo fica por conta da Alianza Gestão de Recursos Ltda.

Por mais que ALZR11 seja um FII com investimento em diferentes empreendimentos, o mesmo não possui um valor patrimonial tão elevado. O valor patrimonial do FII é de R$ 270 milhões.

Existem inúmeros fundos que ultrapassam o valor patrimonial de ALZR11 com certa facilidade. Mas ainda sim, ALZR11 é um daqueles FII que vale a pena ficar de olho.

Quer saber mais porque o FII é interessante? Fique de olho em nosso artigo e leia o mesmo até o final.

Carteira de ALZR11

A imagem acima foi retirada do relatório gerencial de ALZR11 referente ao período de novembro de 2019.

No lado esquerdo superior temos o gráfico mostrando como está a porcentagem de cada um dos investimentos dentro da carteira de ALZR11.

Os 4 com maiores pesos são;

• Atento – Rio de Janeiro
• Santillana – São Paulo
• Air Liquide – São Paulo
• Aptiv – São Paulo

Excluindo o empreendimento Aptiv, os três restantes possuem posição próxima dos 20% (Atento tem um peso de 24%).

A diversificação da carteira em minha opinião está boa. Poderia ser mais bem pulverizado entre os empreendimentos, mas ainda sim, está bom.

Dando continuidade a leitura da imagem acima; do lado direito temos a vacância do FII. Atualmente a vacância está zerada. Excelente noticia aos interessados.

Além de contar com uma vacância zerada, temos em vista um FII que possui boa diversificação. Outro detalhe, os contratos de locação dão atípicos.

Contratos atípicos

Contratos atípicos são aqueles que possuem “garantias”. Por exemplo; se o inquilino resolver devolver o imóvel antes do vencimento, o mesmo pode se ver obrigado a pagar os valores restantes dos aluguéis.

Coisa que garante ao locatário o rendimento proveniente do aluguel equivalente a todo o período (ou seja, equivalente ao período até o vencimento do contrato).

ALZR11 é um fundo que conta com todos os seus contratos dentro dos padrões “atípicos”. É muito mais segurança para o fundo e seus cotistas.

Depois, nos quadros abaixo ainda temos a localização dos empreendimentos, todos eles estão localizados entre os estados de São Paulo e o Rio de Janeiro, sem falar que os tipos de imóveis são dois. ALZR11 trabalha com galpões logísticos e lajes corporativas.

Performance de ALZR11

ALZR11 é um fundo que iniciou suas operações no mercado lá no início de 2018. De lá para cá, ALZR11 teve um desempenho bem tímido, mantendo o seu valor de mercado quase que estável.

Somente em 2019 houve uma valorização mais “pujante”, fato que ajudou bastante a cota a alcançar o patamar de R$ 139,00 atuais.

Vale destacar que em 2019, ALZR11 passou por uma emissão de cotas, adicionando mais capital em seu patrimônio.

Para conseguir determinar melhor se o desempenho da carteira é “sustentável” é preciso analisar os números referentes ao patrimônio por cota e as distribuições.

Fundos que pagam pouco aos seus cotistas podem gerar perdas mais para frente. Se existe uma diferença muito elevada entre o valor patrimonial e de mercado, uma repentina queda nas distribuições, pode exercer uma grande força no “equilíbrio” entre os preços.

Ou seja, o valor de mercado pode ser puxado para próximo do valor patrimonial. Essa movimentação, dependendo da situação, pode ser muito rápida.

Valor patrimonial por cota e distribuições

Considerando os dados do relatório gerencial referente novembro de 2019, ALZR11 possui um valor patrimonial por cota de pouco mais de R$ 95,00. Considerando o valor de mercado de R$ 139,00 a diferença fica por conta de 46%!

É uma diferença bem elevada e perigosa. O fundo precisa pagar bons dividendos para conseguir compensar tal “discrepância”. Segue imagem com os últimos pagamentos realizados por ALZR11;

Até junho de 2019, os pagamentos eram praticamente constantes na casa dos R$ 0,65 ao mês. Depois, houve uma grande queda e agora as distribuições (dezembro de 2019) estão em R$ 0,56 por cota.

Na própria imagem acima temos números referentes à rentabilidade, mas considerando o valor de R$ 139,00 por cota, a rentabilidade do cotista, com o pagamento de dezembro é de 0,40% a mês ou pouco mais de 4,8% ao ano (considerando que as distribuições se mantenham dentro dos 0,40% ao mês).

Considerando a taxa Selic em 4,5% ao ano, eu vejo a rentabilidade compatível com nossa taxa de juro, mas inferior à média do mercado de FII. Querendo ou não, o investimento em ALZR11 pode ser um tanto quanto perigoso.

Por mais que haja a isenção de IR nas distribuições, os pagamentos não estão tão interessantes.

Outros dados de ALZR11

Na imagem acima temos informações sobre alguns detalhes dos inquilinos de AZLR11. No lado direito superior temos a data de vencimentos dos contratos.

Não existem contratos muito longos, superando a casa dos 10 anos, mas em média, os mesmos estão vencendo próximos dos 9 anos.

Considerando que são contratos atípicos, eu acredito que a data de vencimento é boa. Depois, abaixo temos os meses de reajustes dos valores.

Todos os reajustes são indexados ao IPCA e grande parte ocorre em Abril. Portanto, se você é cotista de ALZR11 espere que entre os meses de abril e maio, provavelmente as distribuições do FII ficaram maiores.

Veredito de ALZR11

ALZR11 possui bons dados, o fundo é bem diversificado e conta com um bom desempenho na bolsa. Mas o valor dele, no momento, está demasiadamente elevado.

Se o valor da cota estivesse mais próximo do seu valor patrimonial, de repente o investimento em ALZR11 faria mais sentido.

Mas como existe essa disparidade (ao menos, no atual momento), o investimento pode ser arriscado.

É importante destacar que as distribuições não são das melhores (considerando o valor de cota do fundo mercado).

Para investir em ALZR11 e receber pouco menos de 5% ao ano, eu considero o investimento arriscado.

Existem diversas alternativas na bolsa que estão entregando rendimentos bem superiores com um grau de risco bem inferior.

Sendo assim, por mais que ALZR11 seja um bom fundo, o investimento no mesmo, no momento, não parece ser uma boa opção.

Veja também: Viver de dividendos é possível? Quanto precisa investir?