KNRI11 - Tudo sobre o Fundo Imobiliário da Kinea

KNRI11 é um fundo imobiliário administrado pela KINEA, instituição vinculada ao banco Itaú, um dos maiores bancos do Brasil.

O fundo tema do artigo possui participação em 18 empreendimentos diferentes, sendo que os mesmos estão localizados nas regiões de São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro.

O FII é um dos mais negociados do mercado, estando sempre entre os primeiros quando o assunto é liquidez.

Vale destacar ainda que KNRI11 foi constituído em 11/08/2010 e possui um valor patrimonial de R$ 3.558.460.124,04, algo equivalente a um valor por cota de R$ 150,78.

Todos os dados apresentados até aqui, foram retirados do relatório gerencial do fundo referente à Setembro de 2019 (os dados seguintes, também).

Principais características de KNRI11

As 18 participações que KNRI11 possui estão divididas da seguinte forma;

• 8 são galpões logísticos – 53,40%.
• 10 são lajes corporativas – 46,60%.

É bom destacar que dentre esses 18 participações 2 estão em Minas Gerais, 4 no Rio de janeiro e o restante (12) estão em São Paulo (KNRI11 concentra seus investimentos em SP, de certa forma).

Segue imagem retirada do relatório gerencial referente Setembro/2019 com mais detalhes;

Ao analisar a questão de diversificação, podemos dizer que KNRI11 é um fundo bem diversificado. A pulverização acontece tanto no âmbito dos empreendimentos, quanto em questão de inquilinos, receitas e tipos de contratos.

KNRI11 conta com aproximadamente 45% dos seus contratos atípicos e o restante, são contratos típicos. A diferença entre os dois tipos de contratos é a seguinte; Os contratos atípicos, como o próprio nome já diz, podem trazer algumas cláusulas diferenciadas com o intuito de proteger o locatário.

Ou seja, normalmente, quando existe o contrato de locação, cláusulas como multa de rescisão e itens semelhantes são adicionados, porém, quando tratamos de contratos atípicos, pode haver a introdução de cláusulas que obrigam o inquilino (em caso de rescisão antecipada) a pagar os aluguéis restantes até o vencimento do contrato.

Desse modo, o locatário receberia os valores normalmente até o vencimento, como se o inquilino tivesse permanecido no empreendimento.

Esse tipo de contrato é excelente porque traz previsibilidade (com relação aos pagamentos) e  estabilidade aos cotistas do fundo.

Com relação às correções dos aluguéis dos inquilinos, mais de 48% estão vinculadas ao IPCA quanto o restante, pouco menos de 52% está vinculado ao IGPM.

KNRI11 é que o fundo possui um bom equilíbrio entre vários indicadores. Tanto na questão dos tipos de empreendimentos quanto nos contratos e nas correções de aluguéis. Todas essas variações são bem equilibradas.

KNRI11 vem se mostrando um ótimo fundo

Vacância

KNRI11 conta com uma vacância física de aproximadamente 2,78%. Comparado ao mercado em si, podemos considerar tal vacância bem baixa. Vacância baixa é muito boa.

Quando temos um FII com taxa alta de vacância, acima dos 5% ou até acima dos 10%, isso significa que o FII possui muito espaço livre para ser locado. Em outras palavras; o fundo não está conseguindo gerar toda receita possível.

Agora, quando a vacância está baixa, nos casos em que o FII possui vacância inferior a 5%, então existe pouco espaço para ser locado, algo que sugere que o FII está “cheio” trabalhando perto de sua capacidade máxima.

Dentre as duas opções, o mais interessante é investir em fundos que possuem baixa vacância. Lógico que a especulação sobre fundos que contam com alta taxa de vacância (mas estão em baixa no mercado) pode ser uma boa, observando o eventual lucro que pode ser feito (no caso da valorização das cotas, caso a vacância seja reduzida).

Revisão e vencimento de contratos

Em 2019, 19% dos contratos ainda serão revisados, sendo que 13% (maior porcentagem até 2022) serão revisados em 2021.

Com relação aos vencimentos, KNRI11 conta com mais de 65% dos contratos vencendo após 2023!

A revisão de contrato é algo importante, mas analisar os vencimentos é mais relevante. Ao observar que mais da metade dos contratos vencem em 2023 e após, podemos concluir que o investidor de KNRI11 não precisa se preocupar muito. Se o medo é ficar sem receber dividendos, pode ficar tranquilo que mais da metade dos contratos vencem em 2023 ou após.

Distribuições

Os pagamentos de KNRI11 estão girando em R$ 0,74 ao mês. Esses pagamentos representam uma rentabilidade de 0,43% ao mês. Ao levar em consideração uma cota negociada no mercado em R$ 170,00.

Ao analisar a rentabilidade dentro de 12 meses (considerando os 0,43% ao mês), o rendimento de KNRI11 fica próximo dos 5,22%. Rentabilidade interessante, ainda mais quando temos uma taxa Selic, no momento, de 5% ao ano.

Desempenho da cota no mercado

Em 2019 KNRI11 iniciou o ano sendo negociado próximo dos R$ 148,00, sendo que o valor da cota agora está em R$ 170,00. A rentabilidade, só da valorização da cota, chega aos 14,8% em 2019!

Uma excelente rentabilidade, praticamente 300% da Selic (considerando o juro em 5% ao ano). Isso que nem estamos contando os pagamentos realizados pelo fundo em 2019.

Opinião sobre KNRI11

Dentre todos os fundos disponíveis na bolsa, KNRI11 é um dos melhores. São várias as qualidades que podemos destacar, dentre elas, as principais são;

• Rentabilidade isenta de IR acima da Selic
• Diversificação
• Baixa Vacância
• Alta liquidez no mercado (um dos FII mais negociados na bolsa)
• Fundo visando na bolsa (observando a valorização do FII em 2019)
• 65% dos contratos vencendo em 2023 ou após
• Diferencia entre o valor patrimonial e de mercado de 13,33% (algo que está dentro “normalidade”).
• Equilíbrio entre as paridades de alguns indicadores (correção dos aluguéis, tipos de empreendimentos, tipos de contratos).

De algum modo, todos os pontos acima contribuem para o bom desempenho do FII. KNRI11 é um fundo muito bom e pode ser alvo de investimento de praticamente qualquer tipo de investidor.

Se você é iniciante, e quer comprar um FII diversificado e que tenha liquidez, KNRI11 pode ser uma boa.

Se você já é um investidor mais experiente com anos de mercado, KNRI11 pode ser o fundo que vai gerar mais estabilidade em sua carteira e proteger o seu portfólio em momentos de volatilidade.

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