HGLG11 - Tudo sobre o Fundo Imobiliário CSHG logística

A Hedge investimentos possui diversos fundos listados na bolsa, dentre eles temos o HGLG11. O FII investe predominantemente em instalações logísticas, sendo que o FII conta com participação em 14 empreendimentos.

HGLG11 possui um valor patrimonial de R$ 1.058.256.998,35, sendo que o FII foi constituído lá em agosto de 2010.

É importante destacar que HGLG11 é um dos fundos com maior liquidez no mercado, sendo que o mesmo, em 2019, vem registrando valorização de 14,8% (considerando somente a valorização das cotas no mercado, sem as distribuições).

Vamos conferir mais detalhes dos principais dados de HGLG11, segue;

Principais dados de HGLG11

Mais de 75% da carteira de HGLG11 está investido em imóveis. O restante dos outros (quase) 25% está alocado em; LCI (7,8%), FII (6,8%) e 9,5% em renda fixa.

Querendo ou não, HGLG11 ainda consegue manter certo nível de liquidez, quando analisamos suas posições em LCI e produtos de renda fixa.

Sem falar das cotas de FII. Por mais que os recursos estejam alocados em tais investimentos, a saída, ou seja, a venda das cotas pode ser executada de forma rápida caso seja necessário.

Os 14 empreendimentos estão localizados em diferentes regiões do Brasil. Existe um empreendimento que estão nos estados de Minas Gerais, Rio de janeiro e Santa Catarina, quanto o restante estão todos em São Paulo. Segue mais dados na imagem seguinte;

Boa parte dos dados retirados para a confecção do artigo é referente ao mês de setembro de 2019.

Vacância

Fundos que apresentam uma taxa alta de vacância podem representar um grande risco aos seus cotistas, coisa que não acontece com HGLG11.

Por mais que nos últimos 12 meses a vacância tenha aumentado (passando dos 4% aos 7%) o nível da vacância ainda é bom.

Ou melhor, está dentro do aceitável. O bom mesmo seria um fundo sem vacância. Mas como isso é uma coisa bem difícil de conseguir, vamos nos conter com a atual taxa.

Vale destacar que HGLG11 é um FII bem diversificado, contando com participação em 14 empreendimentos, coisa que oferece mais segurança, mesmo em momentos onde a vacância pode estar um pouco mais elevada. Segue imagem com mais dados;

Na imagem acima ainda podemos ver a evolução do valor do aluguel por metro quadrado. Se lá em Outubro/2018 o aluguel estava em 19 pelo metro, agora o valor chegou aos 21.

Esse aumento gerou um incremento de 10,52% nos valores dos aluguéis. Alta muito acima da inflação e superior até do que a taxa de juro (Selic).

Vencimento dos contratos e revisões

Agora temos um bom indicador para HGLG11. Mais de 76% dos contratos possuem vencimento para 2023 ou para depois. Ou seja, existem pelo menos, mais uns 3 anos de tranquilidade para os cotistas.

Com relação às revisões, mais de 67% acontecem em 2023 ou após. Isso sugere que o fundo tem muito tempo até os vencimentos e revisões, coisa que oferece mais estabilidade e previsibilidade aos investidores.

Dentro da imagem acima ainda é possível ver que muitas revisões ainda ocorrem em 2019, quanto os vencimentos, só em 2020 vão ocorrer uma parcela maior (de pouco mais de 8%). Enfim, o fundo está bem estruturado e tem vários contratos que só serão “mexidos” lá em 2023.

Tipos de contratos e correções

Com relação aos tipos de contratos, HGLG11 vem trabalhando bem dividido nessa parte. O fundo possui 54,5% dos contratos típicos, sendo que o restante é atípico.

Lembrando que os contratos atípicos são aqueles que possuem cláusulas mais interessantes (ao locatário) como o pagamento do aluguel remanescente em caso de rescisão antecipada.

Contando com, praticamente metade dos contratos atípicos, HGLG11 está bem posicionado, caso haja alguma rescisão, ou uma piora no quadro geral. Uma vez que boa parte das receitas está assegurada ou pelo menos, protegidas.

Realmente o fundo possui uma boa gestão. Com relação ao índice de reajuste, 53% estão vinculados ao IPCA e o restante ao IGPM.

Como os dois índices estão relacionados a inflação, vejo que ambas as correções são boas e asseguram aos investidores plenas condições de conquistarem rendimentos maiores se permanecerem comprados no fundo.

Opinião sobre HGLG11

O fundo sem dúvidas é um dos melhores do mercado. O FII possui ótima diversificação, conta com empreendimentos localizados nos mais diferentes lugares, além de ser bem líquido (sendo bem negociado na bolsa) e realizar boas distribuições.

Hoje, os pagamentos de HGLG11 estão girando em torno dos R$ 0,78, pagamento equivalente a uma rentabilidade de 0,48% ao mês, ou 5,76% ao ano!

Levando em consideração uma Selic em 5% ao ano, a rentabilidade oferecida pelo fundo está muito boa. Sem falar que o mesmo ainda conta com uma vacância de 7%. Se essa vacância for reduzida, é bem provável que os investidores que comprarem a cota agora, consigam uma rentabilidade ainda maior.

Somando a isso tudo à valorização das cotas que vem ocorrendo esse ano, acima dos 14,8%, nós temos em vista um fundo muito bom e bem interessante.

Talvez, um dos pontos ruins de HGLG11 esteja na diferença entre o valor da cota patrimonial para a de mercado.

Enquanto o valor de mercado do fundo está em R$ 162,19, o valor patrimonial está em R$ 127,96. É uma diferença substancial.

A valorização está acima dos 26%! É muita coisa! Vale destacar que o valor patrimonial é definido por uma avaliação contratada pelo próprio fundo.

Em grande parte das vezes, o fundo coentrada ao menos duas empresas para avaliarem os seus imóveis e assim, conseguir alcançar um valor patrimonial mais próximo do mercado (convencional).

Isso significa que mesmo que o valor esteja tão abaixo, o fundo não possa, de repente, concretizar a venda de algum dos imóveis, por um preço acima do valor patrimonial, ou até, superior ao valor de mercado, por exemplo.

Esse conceito de valor patrimonial e de mercado é interessante, e deve ser avaliado, mas não pode ser utilizado como regra definitiva para conseguir avaliar se um fundo é ou não ruim.

Mas lógico que a diferença grande, mostra certa preocupação na hora da análise. Resumindo; HGLG11 é um fundo diversificado, possui uma rentabilidade e tem previsibilidade em suas receitas (observando que os vencimentos e revisões, grande parte, ficaram para 2023 ou depois).

Veja também: KNRI11 – Tudo sobre o Fundo Imobiliário da Kinea