MXRF12 – Direito de subscrição de cotas do MXRF11 - Vale a pena?

MXRF12 o que é? Nos últimos dias, um fato relevante tem movimentado cotistas e o mercado de fundos de investimento. A XP Investimentos, através de sua subsidiária XP Vista Asset Management que é a atual gestora do MXRF11 – Maxi Renda Fundo de Investimentos Imobiliários, divulgou prospecto preliminar da oferta pública de subscrição de novas cotas do respectivo fundo.

Desta forma, muitos investidores receberam um comunicado de suas corretoras a respeito do direito de preferência no MXRF12 o que gerou uma série de dúvidas e questionamentos. Para esclarecer tudo isso, vamos detalhar neste artigo o MXRF11 e o MXRF12, para que você entenda de uma vez por todas este movimento de mercado.

O que é o MXRF11?

O MXRF11 é um fundo de investimento do tipo papel com investimentos destinados a títulos e valores mobiliários que foi fundado em setembro de 2011, sendo administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros e gerido pela XP Vista Asset Management, 

A taxa de administração do MXRF11 é atualmente de 0,90% ao ano ano. 

Cada cota do MXRF11 é atualmente negociada a aproximadamente R$ 10,33.

O que é o MXRF12?

O MXRF12 é o direito de preferência de subscrição na 6ª emissão de cotas do MXRF11. Segundo informações divulgadas pela administradora e pela gestora do fundo, serão liberadas inicialmente o montante de, até 45.871.560 (quarenta e cinco milhões, oitocentas e setenta e uma mil, quinhentas e sessenta) novas cotas.

Foi fixado ainda o preço de emissão de R$ 9,81 (nove reais e oitenta e um centavos), acrescido de taxa de distribuição primária, equivalente a um percentual fixo de 3,47% (três inteiros e quarenta e sete por cento) sobre o valor unitário de cada nova cota, isto é, de R$ 0,34 (trinta e quatro centavos) por nova cota, sendo o preço de integralização por nova cota de R$ 10,15 (dez reais e quinze centavos), correspondente à soma do Preço de Emissão e da Taxa de Distribuição Primária.

Prazo de Subscrição do MXRF12: O prazo para exercer o seu direito de subscrição vai de 24 de março a 20 de fevereiro.

Agora que você já conhece o MXRF11 e o MXRF12 e suas diferenças, vamos apresentar alguns detalhes a respeito deste importante fundo de investimentos para que sirvam de parâmetro para auxiliar a sua tomada de decisão. 

No entanto, informamos que as informações que serão aqui apresentadas não devem ser tratadas como uma recomendação de investimento, seja no MXRF11 ou no MXRF12.

MXRF12: Objetivo do MXRF11

O fundo de investimentos Maxi Renda, possui como objetivo proporcionar aos seus cotistas a valorização de suas cotas e o recebimento de dividendos através da aplicação dos recursos investidos no fundo de investimentos para a aquisição de ativos imobiliários de forma diversificada.

MXRF12: Composição da carteira de ativos do MXRF11

Maxi Renda é um fundo de gestão ativa composta por três estratégias imobiliárias: 

• Book de CRI que concentra 80,0% do patrimônio líquido do Fundo;
• Book de SPEs para desenvolvimento imobiliário residencial, que concentra 11,7% do patrimônio líquido do Fundo;
• Book de Fundos Imobiliários, que concentra 3,8% do patrimônio líquido do Fundo.

Vale destacar, que os valores aqui apresentados foram divulgados no último trimestre de 2020, oportunidade onde o MXRF11 mantinha 4,5% do PL em caixa. 

MXRF12: Histórico de Proventos do MXRF11

Referência                 Provento  

12/2020                       R$ 0,07               

11/2020                       R$ 0,06                      

10/2020                       R$ 0,06                       

09/2020                       R$ 0,07                       

08/2020                       R$ 0,07                      

07/2020                       R$ 0,07                      

06/2020                       R$ 0,07                       

05/2020                       R$ 0,07                       

04/2020                       R$ 0,07             

03/2020                       R$ 0,08  

02/2020                       R$ 0,09                      

01/2020                       R$ 0,08 

MXRF12: Administração e Gestão do MXRF11

O MXRF11 é um fundo administrado pelo BTG Pactual com a gestão da XP Vista Asset Management.

Um dos cuidados básicos que todo investidor precisa tomar antes de adquirir cotas de qualquer fundo de investimentos está justamente em conhecer os gestores do fundo. Veja quem são os profissionais do mercado financeiro por trás do MXRF11.

André Masetti

Gestor da estratégia de Fundos de Crédito Imobiliário

• Sócio do Grupo XP, possui mais de 10 anos de experiência no mercado financeiro e Imobiliário. Anteriormente, foi associado da RB Capital Asset Management por 4 anos e trabalhou no family office do Grupo Ambev e Deloitte.
• Formado em Contabilidade (PUC-SP), tem o certificado de gestão financeira (CFM – Certificate in Financial Management) pelo Insper e possui a Certificação de Gestores da Anbima (CGA).

Marcelo Hannud

Originação

• Sócio do Grupo XP, responsável pela originação de ativos imobiliários e relacionamento com o mercado.
• Atuou como investidor e co-incorporador junto a grandes empresas do mercado, participando de projetos que totalizaram R$8,5 bilhões de VGV. É sócio-fundado das empresas Developer e BemCasa.

Samuel Evangelista

Estruturação

• Possui mais de 4 anos de experiência no mercado financeiro, tendo trabalhado na RB Capital durante esse período. Passou um ano e meio na área de fundos de crédito estruturado e renda fixa no controle, análise, precificação e gerenciamento do portfólio de fundos. Também trabalhou na área de investimentos proprietários da RB Capital por mais de dois anos e meio na análise e estruturação de novos negócios com foco em projetos imobiliários e de infraestrutura. É formado em Engenharia Mecânica-Aeronáutica pelo Instituto Tecnológico de Aeronáutica (ITA-SP).

Lucas Paravizo

Controller | Responsável pela Gestão Financeira e Contábil dos ativos de Permutas

• Possui mais de 8 anos de experiência em mercado de capitais com foco em imobiliário, tendo atuado por 2 anos como consultor na área de Internal Audit Risk and Compliance Services (IARCS) com foco em Major Projects Advisory (MPA) na KPMG e por 6 anos na área de Informações Gerenciais da RB Capital.
• É formado em Administração pela Universidade Federal de Viçosa (UFV), com MBA em Gestão Financeira, Controladoria e Auditoria pela Fundação Getúlio Vargas (FGV-SP).

Danilo Romeu

Gestão Financeira dos ativos de Permutas

• Mais de 10 anos de experiência no mercado imobiliário, tendo atuado como gerente financeiro na Cipasa Desenvolvimento Urbano.

• Formado em Administração de Empresas com ênfase em Finanças pela FECAP e possui MBA em Gestão Financeira, Controladoria e Auditoria pela FGV.

Rodrigo Pavone

Gestão Contábil dos ativos de Permutas

• 5 anos de experiência na área de auditoria e consultoria contábil com foco em Fundos de Investimentos e Real Estate, tendo atuado como coordenador contábil na Crowe Horwath entre 2012 e 2017.
• Formado em Ciências Contábeis pela Universidade Nove de Julho.

Evandro Santos

Gestão de CRI

• Iniciou sua carreira na área de Modelagem e Precificação do Banco BTG Pactual. Foi Associate da Captalys Companhia de Investimentos na área de Análise de Crédito para pequenas e médias empresas. Ingressou na XP Investimentos em 2017, inicialmente responsável pela modelagem e precificação dos ativos das mesas de trading de Renda Fixa e Crédito Privado.
• É formado em Engenharia Eletrônica pelo Instituto Militar de Engenharia (IME-RJ).

Henrique Fujiwara

Controle de Obrigações

• Iniciou sua carreira em 2011, atuando em escritório de advocacia na área de mercado de capitais e companhias abertas. Em 2012 se tornou advogado interno do Grupo RB Capital, onde atuou por 6 anos em operações de crédito estruturado e operações de fundos de investimento da gestora do Grupo RB Capital.
• Formado em Direito pela USP.

Larissa Gavioli

Engenharia

• Iniciou sua carreira em 2011 na Cassol Pré-Fabricados, atuando na área de produção de empreendimentos de grande porte (shoppings, supermercados e galpões logísticos). Em 2012 foi para Construtora Rossi, onde atuou por quatro anos na área de planejamento físico e financeiro de obras residenciais e comerciais, desde o lançamento e estudo de viabilidade do empreendimento até o controle mensal da produção e reporte à diretoria da eficiência no uso de recursos e previsibilidade no resultado final do negócio.

• Formada em Engenharia Civil pela UFPR.

Vale a pena comprar o MXRF12?

Em nossa opinião, o MXRF12 é um excelente investimento, tendo em vista a grande diversificação da carteira do MXRF11, conforme vimos neste artigo.

O valor acessível para um fundo bem distribuído como este, também chama a atenção, afinal por apenas R$ 10,15 no direito de preferência você já adquire uma de suas cotas.

Com base nos últimos pagamentos de dividendos aqui apresentados, foi possível observar uma média de pagamentos entre R$ 0,07 e R$ 0,09 centavos, o que representa uma rentabilidade mensal de aproximadamente 0,64% ou 7,7% ao ano.

Avaliando este conjunto de características, consideramos o Maxi Renda uma ótima opção entre fundos de investimento.

Veja também: Subscrição de fundos imobiliários, entenda como funciona!