MALL11 - Malls Brasil Plural - FII de Shopping

Diferente do que acontece com alguns fundos que investem em shopping centers, MALL11 não é um FII que possui uma carteira muito diversificada.

Na verdade MALL11 conta com participação em 3 shoppings centers. Outros fundos como VISC11 e HGBS11 possuem mais participações, por exemplo.

Mesmo não contando com tanta diversificação, não podemos deixar de analisar MALL11. Vai que o fundo possui boas operações, não é mesmo? Mas então, será que MALL11 é uma boa?

Carteira de MALL11

MALL11 é administrado pela Genial Investimentos. O fundo teve o inicio em dezembro de 2017 (não é muito antigo).

Atualmente MALL11 possui um valor de mercado próximo dos 814 milhões de reais. Não chega a ser um bilhão, mas o valor também não é pequeno.

MALL11 pode ser considerado um FII de tamanho médio. Segue imagem com mais detalhes da carteira de MALL11;

Na imagem acima (retirada do relatório gerencial de novembro/2019) temos os dados referentes aos 3 empreendimentos que fazem parte da carteira de MALL11.

Cada shopping está localizado em um estado diferente. MALL11 concentra seus investimentos no shopping Maceió, sendo que o Tacaruna é aquele que possui menor peso.

O investimento realizado no shopping Maceió equivale a praticamente 58% do total investido nos 3 shoppings.

Mesmo havendo certa diversificação inclusive em questão de localização, a concentração em um único empreendimento pode ser perigoso (ainda mais quando existem “apenas” 3 participações na carteira).

Ao analisar o total, os valores dos 3 empreendimentos e os valores de mercado do fundo, identificamos uma grande diferença entre os valores.

O valor de mercado de MALL11 está na casa dos 814 milhões de reais enquanto o valor dos 3 shoppings está em 289 milhões de reais. Essa diferença está aplicada em produtos de renda fixa, como os títulos públicos.

No relatório gerencial essa informação não parece explícita e de fácil reconhecimento, mas no informe mensal, onde aparecem os principais números do fundo, conseguimos identificar tal posição que MALL11 possui. Segue imagem com mais detalhes;

Essa concentração dos recursos em títulos públicos dá um sinal de que MALL11 pode ainda vir a investir em mais shoppings centers.

Se os valores forem similares a aqueles que já estão na carteira de MALL11, então o fundo pode investir em mais uns 3 shoppings ou até 5 de repente.

Isso ofereceria aos cotistas mais seguranças e estabilidade. Principalmente quando a questão é a vacância ou o rendimento dos shoppings.

Distribuições

As distribuições de MALL11 parecem estar em um bom nível, porém, no mês de outubro e novembro (2019) MALL11 apresentou uma forte queda em suas distribuições.

Se antes os pagamentos giravam na casa dos 0,55% ao mês, nos últimos 2 meses essa rentabilidade chegou aos 0,32%. Rendimento abaixo até do que a Selic vem oferecendo (4,5% ao ano).

Ao analisar os resultados de MALL11 nos últimos meses, percebemos que houve um aumento substancial nas despesas do fundo.

No mês de Setembro, por exemplo, as despesas totais giravam na casa dos 185 mil reais. Agora no mês de Novembro tais despesas alcançaram a quantia de 677 mil reais! Bem acima do “normal”.

Olhando o relatório gerencial, não conseguimos identificar com precisão o “por que” dessas despesas.

Mas é fato que MALL11 vem realizando a aquisição de mais shoppings (participações). São investimentos que ainda não foram concluídos, mas estão sendo “prospectados”. Coisa que deve estar demandando maior investimento por parte do fundo.

Desempenho da cota no mercado

Dentro de 2019, o valor da cota de MALL11 está apresentando certa volatilidade, mas o valor praticamente não se alterou.

Houve valorização de aproximadamente R$ 0,09 dentro de 2019. MAL11 ficou praticamente estável.

As distribuições também se aprestam bem estáveis até certo ponto do ano, mas depois houve uma queda relativamente forte.

Agora vamos conferir com um pouco mais de atenção outros números referentes às propriedades que compõem a carteira de MALL11.

Principais dados operacionais de MALL11

Na imagem acima temos dados referentes a vacância e a inadimplência que ocorre no fundo.  A Vacância está muito boa.

Os empreendimentos que fazem parte do FII estão praticamente lotados. Aliás, isso aconteceu em janeiro de 2019, quando a vacância marcou 0%. Depois a mesma ficou alternando entre 1% e 2%.

Algo que é muito bom. Isso mostra que os empreendimentos possuem certa importância e são procurados por comerciantes. Outro detalhe, empreendimentos cheios provavelmente conseguem vender mais e atrair mais pessoas.

Tudo isso só colabora ainda mais com a ideia que os shoppings que fazem parte do fundo são bem interessantes.

Olhando a comparação entre 2018 e 2019, podemos ver que MALL11 vem conseguindo melhorar a sua ocupação (mesmo havendo  pouco espaço para melhora, uma vez que a taxa de vacância já é bem baixa).

Com relação à inadimplência, temos em mãos mais um bom indicador. Em fevereiro de 2018, a inadimplência chegou a assustar aqueles que investem em MALL11 e provavelmente até a gestão do fundo, uma vez que o indicador passou dos 10%.

Mas no mesmo período em 2019 a inadimplência praticamente ficou em 0%. Sendo que no resto d ano, a inadimplência se manteve abaixo dos 4%.

Depois ainda teríamos os números referentes ao NOI por metro quadrado de MALL11 (não está na imagem). Na comparação entre 2018 e 2019, o NOI do fundo vem melhorando.

Em resumo, os indicadores se apresentam muito bons. Todos possuem melhoras sendo que a vacância está ótima. O fundo está praticamente lotado.

MALL11 é uma boa?

É e não é. O fundo ainda está em processo de construção da carteira. MALL11 já registrou algumas chamadas de capital junto ao mercado e vem ganhando cada vez mais “corpo”.

Mas até o presente momento, o fundo possui concorrência acirrada. Outros FII como VISC11 e HGBS11 possuem mais empreendimentos em  carteira e contam com mais diversificação.

A diferença no momento, é que MALL11 possui um nível de caixa que os outros dois fundos mencionados não possuem e assim, pode ainda comprar mais participações.

Os dados operacionais do FII são bons, mas ainda sim, é preciso avaliar melhor como ocorrerá a ampliação da carteira de MALL1.