MXRF11 - Maxi Renda - Fundo Imobiliário

MXRF11 é um dos fundos imobiliários com o menor valor por cota do mercado. Boa parte dos FII são negociados por valores que ultrapassam a marca dos R$ 100,00. MXRF11 é negociado próximo dos 12 reais!

Só pelo valor por cota já dá para ver que o FII é de fácil acesso. Então vamos dar uma olhada em outros dados para conseguir determinar se MXRF11 é um bom investimento.

Principais informações de MXRF11

A imagem acima foi retirada do relatório gerencial de MXRF11 referente ao mês de Novembro/2019. Nessa imagem temos um panorama geral das principais características do FII.

MXRF11 tem um valor patrimonial um pouco acima do meio bilhão de reais. Comparando a outros FII existentes, eu diria que  MXRF11 não é um dos maiores fundos. Existem outros tantos que possuem valor patrimonial de bilhão para mais. Mas ainda sim, o valor do FII é bom.

Vale mencionar que MXRF11 conta com um valor patrimonial por cota de R$ 9,93, segundo o informe mensal referente ao mês de Novembro/2019. Atualmente, é bem difícil encontrar um FII que esteja com o valor patrimonial por cota superior ao seu valor de mercado.

No caso de MXRF11, o valor de mercado está pouco mais de 20% acima do seu valor patrimonial. Algo relativamente alto.

O administrador de MXRF11 é o BTG Pactual e a gestão fica por conta da XP investimentos. Um dado bem interessante fica por conta da quantidade de cotistas que MXRF11 possui. Atualmente o FII conta com mais de 81 mil cotistas!

Dentre os fundos listados na bolsa, eu acredito que MXRF11 pode ser um daqueles mais pulverizados do mercado.

Provavelmente isso acontece devido ao valor pequeno da cota. E a possibilidade de comprar cota por cota. Além de o fundo ser bem interessante. Vamos analisar o porquê de  MXRF11 ser interessante.

Carteira de MXRF11

Dentro daquilo que existe no mercado de FII, talvez MXRF11 seja o fundo mais bem diversificado.

Olhando o gráfico de pizza ao lado esquerdo, você pode ver que MXRF11 conta com mais de 63% do patrimônio investido em CRI.

CRI

Olhando a questão de rendimentos e volatilidade, ao investir em CRI, o fundo consegue manter um nível de pagamentos mais constante e menos volatilidade.

Tudo isso ocorre porque os CRI são papéis de renda fixa negociados em bolsa. Ou seja, estamos tratando de uma espécie de LCI, porém sem a garantia do FGC, mas com garantias sobre alguma propriedade ou ativo da instituição que está emitindo o papel e buscando os recursos.

Comparado aos títulos de renda fixa tradicionais, os CRI geram rendimentos maiores, portanto os títulos conseguem ajudar o rendimento de MXRF11. Segue imagem com mais detalhes da posição de CRI que MXRF11 possui;

Na imagem acima temos ao lado esquerdo o gráfico com os tipos de rendimentos dos CRI. Boa parte dos títulos são indexados ao IPCA e ao DI.

A proteção do IPCA é muito boa. Caso a inflação venha a subir, os títulos vão repassar essa alta protegendo os investidores. O DI também é bom. Uma hora ou outra a taxa de juro vai subir.

Eu reconheço que a carteira de CRI de MXRF11 está bem construída. A carteira está bem posicionada para aproveitar momentos onde os principais índices econômicos (inflação e taxa de juro) possam oscilar para cima.

Imóveis

MXRF11 também conta com uma posição relevante em imóveis. De acordo com a carteira do FII são 11% do patrimônio em imóveis.

A estratégia utilizada por esse fundo imobiliário é de comprar unidades e vender as mesmas. Ou seja, o negócio não é muito o aluguel (como ocorre com boa parte dos fundos). MXRF11 tem a tendência de ser um FII que gira mais a sua carteira.

MXRF11 trabalha quase que de forma exclusiva com permuta dos imóveis. Isso significa que os riscos dos custos e dos compradores não recaem sobre o fundo. O negócio da permuta é “aliviar” o risco para o lado do fundo e consequentemente dos cotistas.

Enfim, na tabela acima temos os dados referentes aos investimentos realizados pelo fundo em imóveis, depois ainda existe a rentabilidade e a amortização.

Você pode ver que é um fundo que trabalha bem essa parte dos imóveis. Querendo ou não os rendimentos estão aparecendo e os valores vêm sendo amortizados. A amortização é quando o valor investido começa a voltar.

Desse modo MXRF11 pode procurar por novas alternativas de investimento e distribuir parte desses ganhos aos seus cotistas.

Fundos Imobiliários

Um fundo com tantos investimentos não poderia deixar de contar com FII em sua carteira. Segue imagem com mais detalhes;

MXRF11 não possui uma carteira muito extensa em FII. Segundo a composição geral da carteira, pouco menos de 3% do patrimônio está em FII.

O maior investimento fica em DMAC11. Esse FII trabalha com permuta de imóveis também, de forma bem similar a MXRF11. Depois temos RNGO11 que é um FII que possui investimentos em um complexo executivo no estado de São Paulo.

O terceiro e último FII, BRCR11 possui investimento em vários empreendimentos. Excluindo RNGO11, vejo que os FII escolhidos por MXRF11 são bem diversificados e interessantes.

Vale destacar ainda a alta posição de caixa que o FII possui. ele conta com mais de 20% do seu patrimônio em caixa. Isso sugere que o FII pode, “logo-logo” investir em um novo ativo ou ampliar alguma de suas posições.

MXRF11 vale a pena?

Eu diria que sim. MXRF11 é um fundo vem diversificado com valor de cota muito acessível e ainda possui ótima rentabilidade.

Segundo os últimos pagamentos efetuados, o mesmo vem pagando algo próximo dos R$ 0,07 a R$ 0,09 por cota. Essa distribuição gera uma rentabilidade próxima dos 0,64% ao mês, ou de 7,7% ao ano!

Observando uma taxa Selic em 4,5% ao ano (e com boas expectativas de uma redução ainda em 2020), a rentabilidade de MXRF11 é muito boa.

Tirando a questão da diferença entre o valor patrimonial e de mercado ser elevada, eu não vejo motivos para não investir nesse fundo. O FII é muito bom e possui ótima rentabilidade aliado a um preço acessível.

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