HGRE11 - Fundo imobiliário de Lajes Corporativas

HGRE11 é um fundo administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo e conta com um valor patrimonial de aproximadamente R$ 1.770.859.983,15.

O FII está entre um dos maiores do mercado nacional. HGRE11 é um FII bem similar a BRCR11 e KNRI11.

Da mesma forma que ambos os fundos, HGRE11 possui em sua carteira participação em diferentes empreendimentos localizados em diferentes regiões do Brasil.

Essa diversificação traz para o cotista mais segurança e reduz uma eventual volatilidade (caso haja aumento da vacância, ou coisa do gênero).

Por se tratar de vários empreendimentos em diferentes regiões, a vacância pode ser um problema resolvido de forma rápida.

Querendo ou não, as chances são maiores de conseguir novos inquilinos, quando o fundo possui sua carteira devidamente pulverizada (a concentração dos imóveis em um mesmo empreendimento, por exemplo, pode reduzir as chances de conseguir um novo inquilino, caso a região da propriedade esteja com alta vacância).

E mesmo que essa vacância não seja reduzida de “primeira”, por contar com vários imóveis, HGRE11 não ficará sem renda, algo sempre vai entrar para o fundo. Agora vamos dar uma olhada nos principais números de HGRE11;

Carteira de HGRE11;

Ao analisar a disposição do patrimônio de HGRE11, observamos que o FII possui mais de 95% do patrimônio investido em imóveis e o restante dividido em algumas outras classes de investimentos, como a renda fixa com 3%, FII e CRI com 1% cada.

Olhando isso, posso dizer que HGRE11 não possui recursos para novos investimentos, por exemplo.

Existem outros fundos com características similares que conseguem manter um nível de caixa interessante, pensando em um eventual novo investimento, ou coisa do gênero. Situação que não se apresenta em HGRE11

Isso pode ser um bom sinal, ou um mau sinal. O bom é que HGRE11 mantém todo o dinheiro trabalhando e rendendo ao cotista, o mau sinal está relacionado a questões como manutenção e reformas.

Sem muito dinheiro em caixa, fica difícil realizar reformas ou manutenções sem envolver as distribuições aos cotistas (alguns fundos, quando não dispõem de caixa, acabam recorrendo às distribuições dos cotistas para conseguir extrair capital suficiente para financiar tais manutenções, coisa similar já ocorreu com outros FII, exemplo; WPLZ11).

Do lado direito temos as os tipos de imóveis e os seus respectivos nomes. Temos torres corporativas, industriais, empreendimentos mono usuários e demais.

Dando uma boa olhada por cima, vejo que existem dois empreendimentos que concentram mais de 10% da participação dente dos 95% do patrimônio de HGRE11.

São dois empreendimentos mono usuários, o Totvs e Chucri Zaidan. Ambos concentram pouco mais de 15% da carteira de imóveis de HGRE11.

Dentro de minha análise isso é um tanto quanto perigoso, caso haja perdas eventuais ocorrendo com tais propriedades, ou até a desvalorização das mesmas, devido ao alto percentual que elas concentram do FII, esses eventos podem influenciar bastante na carteira consequentemente no desempenho da cota.

Disposição dos imóveis por região

Olhando os 23 imóveis que HGRE11 tem participação, 19 estão localizados em São Paulo. Essa concentração no estado de São Paulo é bem elevada.

Porém, é importante mencionar que dos 19, 17 empreendimentos estão localizados dentro da cidade de São Paulo (a grande metrópole), isso já não é tão ruim, uma vez que a cidade é um ambiente bem disputado por grandes empresas. A localização é estratégica, vários negócios ocorrem em São Paulo capital.

São Paulo possui situação diferente de outas cidades. Algumas estão passando por uma espécie de êxodo (saída de empresas) ou com outras cidades que possuem potenciais, mas ainda não são “grandes”. Segue imagem com a disposição dos imóveis;

Sem dúvidas, HGRE11 é um fundo com vários empreendimentos em carteira!

Vacância de HGRE11

HGRE11 já passou por um momento de boa redução da vacância financeira (quando chegou aos 13,6%), mas agora experimenta uma alta deterioração do indicador.

21% de vacância financeira é algo extremamente elevado. Praticamente 1/5 dos imóveis que estão na carteira de HGRE11 não estão gerando recursos ao fundo e tão pouco aos seus cotistas.

Vale destacar ainda o aumento no valor do metro quadrado locado. Se lá em fevereiro o valor estava em R$ 52,00, atualmente o preço está na casa dos R$ 64,00 Um aumento de praticamente 22% dentro de um ano.

Talvez, esse aumento pode estar “afastando” novos inquilinos, ou até a renovação daqueles que estão nos imóveis. Quem sabe, mais para frente, o fundo não reduz parte desse valor para conseguir preencher mais esses espaços vazios.

Vencimentos e revisão

Boa parte dos contratos de HGRE11 vencem só em 2023 ou depois. Existe um bom tempo até o cotista começar a se preocupar para valer.

Sem falar que até lá, é provável que o fundo já faça a renovação de tais contratos reduzindo eventuais receios que uma rescisão possa ocorrer de forma concentrada (tudo em 2023).

Já a revisão está com a data de vencimento ao contrário. Em 2019, 2020 e 2021 vários contratos serão revisionados. Espero que para melhor (da perspectiva do cotista e do fundo, é claro).

Essas revisões podem proporcionar ganhos maiores aos cotistas, e quem sabe até a extensão dos contratos junto aos inquilinos.

É bom citar que HGRE11 atualmente possui 66 inquilinos em suas propriedades. Ótimo número, ainda mais quando existem 23 imóveis investidos, ou seja, existe quase que 3 inquilinos para cada imóvel.

Conclusão sobre HGRE11

Existem outros dados que não foram mencionados sobre HGRE11; o FII possui um valor patrimonial de R$ 163,00 aproximadamente sendo que sua cota no mercado é negociada próximo dos R$ 196,00, diferença de 20% de valorização contra o valor patrimonial da cota.

A diferença é relativamente alta, porém, como a taxa Selic está em 4,25% ao ano, com essa configuração, HGRE11 consegue render ao cotista algo próximo dos 0,4% mês, ou 4,8% em um ano. Rentabilidade interessante ainda mais quando existe a isenção de IR.

Por se tratar de um fundo bem diversificado, grande, com boa liquidez, vejo que HGRE11 é uma boa opção existente na bolsa.

Na hora de investir, se você está procurando por oportunidades que possam lhe oferecer diversificação e posicionamento em diferentes empreendimentos (tudo através de um único fundo), HGRE11 pode ser a opção certa.

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