MXRF12 - Direito de subscrição de cotas do MXRF11- O que é ?

MXRF12 O que é? Nos últimos dias, um fato relevante tem movimentado cotistas e o mercado de fundos de investimento. A XP Investimentos, através de sua subsidiária XP Vista Asset Management que é a atual gestora do MXRF11 – Maxi Renda Fundo de Investimentos Imobiliários, divulgou no dia 23/01/2020 o prospecto preliminar da oferta pública de subscrição de novas cotas do respectivo fundo.

Desta forma, muitos investidores receberam um comunicado de suas corretoras a respeito do direito de preferência no MXRF12 o que gerou uma série de dúvidas e questionamentos. Para esclarecer tudo isso, vamos detalhar neste artigo o MXRF11 e o MXRF12, para que você entenda de uma vez por todas este movimento de mercado.

O que é o MXRF11?

O MXRF11 é um fundo de investimento do tipo papel com investimentos destinados a títulos e valores mobiliários que foi fundado em setembro de 2011, sendo administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros e gerido pela XP Vista Asset Management, sendo a sua cota de administração de 0,90% ao ano ano. Sendo cada cota atualmente negociada a aproximadamente R$ 11,68.

O fundo foi constituído sob a forma de condomínio fechado e portanto, não permite o resgate de suas cotas. Em 31/12/2019, o MXRF11 possuía um quantidade de 75.381.215 cotas, representando um patrimônio líquido de R$ 764.847.112,32.

O que é o MXRF12?

O MXRF12 é o direito de preferência de subscrição na 5ª emissão de cotas do MXRF12. Segundo informações divulgadas pela administradora e pela gestora do fundo, serão liberadas inicialmente o montante de, até 47.036.688 (quarenta e sete milhões, trinta e seis mil, seiscentas e oitenta e oito) novas cotas.

Foi fixado ainda o preço de emissão de R$ 10,63 por cota, acrescido da taxa de distribuição primária de R$ 0,37. O montante total desta 5ª emissão de cotas do MXRF11, negociadas através da sigla MXRF12 será de R$ 499.999.993,44

(quatrocentos e noventa e nove milhões, novecentos e noventa e nove mil, novecentos e noventa e três reais e quarenta e quatro centavos).

A oferta inicial poderá ainda ser acrescida em até 20%, ou seja, em até R$ 99.999.992,31 (noventa e nove milhões, novecentos e noventa e nove mil, novecentos e noventa e dois reais e trinta e um centavos), equivalentes a até 9.407.337 (nove milhões, quatrocentas e sete mil, trezentas e trinta e sete) novas cotas, a critério da gestora do fundo.

O direito de preferência de subscrição foi de 62,39%, isso representa que um acionista pode crescer de forma igual. Sendo assim, caso você possua 10 cotas, terá direito a 6 cotas de subscrição.

Prazo de Subscrição do MXRF12: O prazo para exercer o seu direito de subscrição vai de 10 de fevereiro a 20 de fevereiro.

Prazo de Negociação do MXRF12: Caso você não possua interesse em adquirir todas as cotas da qual possui direito, você poderá negociá-las no período de 10 de fevereiro a 18 de fevereiro.

Caso você não possua preferência no direito de subscrição do MXRF12, poderá adquirir as cotas remanescentes, desde que no montante mínimo de  4.234 novas cotas, o que representa em valores a quantia de R$  45.007,42 (quarenta e cinco mil, sete reais e quarenta e dois centavos), sem considerar a taxa de distribuição primária.

Após o encerramento do período de subscrições do MXRF12, o fundo pode alcançar o montante de R$ 1.364.847.098,07 a título de patrimônio líquido.

Agora que você já conhece o MXRF11 e o MXRF12 e suas diferenças, vamos apresentar alguns detalhes a respeito deste importante fundo de investimentos para que sirvam de parâmetro para auxiliar a sua tomada de decisão. Entretanto, informamos que as informações que serão aqui apresentadas não devem ser tratadas como uma recomendação de investimento, seja no MXRF11 ou no MXRF12.

MXRF12: Objetivo do MXRF11

O fundo de investimentos Maxi Renda, possui como objetivo proporcionar aos seus cotistas a valorização de suas cotas e o recebimento de dividendos através da aplicação dos recursos investidos no fundo de investimentos para a aquisição de ativos imobiliários de forma diversificada.

MXRF12: Composição da carteira de ativos do MXRF11

O MXRF11 está entre os fundos de investimento mais diversificados do mercado, a sua carteira é atualmente dividida da seguinte forma:

• CRI: 76,1%
• SPEs: 14,1%
• FII: 5,8%
• Caixa: 4%

Composição atual da carteira de CRI do MXRF11

Devedor               Vencimento              % Carteira CRI

C. Belos                      mai-21                         1,17%

Volkswagen                jan-29                         1,15%

BRDU                         ago-25                        1,09%

MRV                           jun-21                        0,89%

Renner                       nov-29                        0,74%

Aliansce                      out-24                         0,74%

Natura                        out-31                         0,54%

Aliansce                      jun-22                         0,44%

Brookfield                   out-21                         0,40%

GSP                            dez-21                        0,38%

Cipasa                        ago-21                        0,34%

GSP                            jan-22                         0,32%

BR Malls                     mar-26                        0,32%

Rede D’or                   mai-26                        0,24%

GSP                            fev-22                         0,21%

GSP                            fev-22                         0,21%

GSP                            out-21                         0,19%

Cyrela                         jun-23                         0,13%

Ribeira-JSL                nov-27                        7,36%

Conspar                      fev-23                         7,04%

Rojemac                     fev-25                         6,86%

Whirlpool                    fev-30                         6,62%

Pirelli                          out-32                         5,57%

Rodobens                   abr-28                         5,32%

Rodobens                   fev-29                         5,30%

Iguatemi                     dez-32                        5,09%

BR Malls                     mai-21                        4,47%

Aliansce                      set-21                         4,03%

Tecnisa                       jul-21                          3,89%

Aloes                          mai-22                        3,04%

Natura                        fev-31                         2,33%

Anhanguera               set-28                         2,27%

Anhanguera               jul-28                          2,25%

Rede D’or                   nov-27                        1,79%

GSP                            out-21                         1,77%

Natura                        nov-28                        1,46%

VBI-Vale                     mai-29                        1,36%

Composição da carteira de SPEs do MXRF11

Ativo                                      Investimento

• Vila Olímpia-SP R$ 5 Milhões
• Vila Matilde-SP R$ 8 Milhões
• Vila Prudente-SP                  R$ 10 Milhões
• Jardins-SP R$ 5,3 Milhões
• Cambuí-SP R$ 3,5 Milhões
• Vila Mariana-SP                    R$ 5,3 Milhões
• Paraíso-SP R$ 6,8 Milhões
• Campos do Jordão-SP R$ 5,1 Milhões
• América-GO R$ 18 Milhões
• Perdizes-SP R$ 9 Milhões

Composição da Carteira de FIIs do MXRF11

• BC Fund FII (BRC11) – 8%
• Rio Negro FII (RNGO11) – 21%
• Direcional (DMAC11) – 71%

Total investido em FIIs:  R$ 17,3 Milhões

MXRF12: Histórico de Proventos do MXRF11

Referência                 Provento                   Rentabilidade

12/2019                       R$ 0,13                       0,95%

11/2019                       R$ 0,09                       0,80%

10/2019                       R$ 0,09                       0,80%

09/2019                       R$ 0,09                       0,80%

08/2019                       R$ 0,07                       0,64%

07/2019                       R$ 0,07                       0,59%

06/2019                       R$ 0,07                       0,61%

05/2019                       R$ 0,07                       0,59%

04/2019                       R$ 0,01                       0,09%

03/2019                       R$ 0,07                       0,60%

02/2019                       R$ 0,07                       0,63%

01/2019                       R$ 0,06                       0,54%

MXRF12: Administração e Gestão do MXRF11

O MXRF11 é um fundo administrado pelo BTG Pactual com a gestão da XP Vista Asset Management.

Um dos cuidados básicos que todo investidor precisa tomar antes de adquirir cotas de qualquer fundo de investimentos está justamente em conhecer os gestores do fundo. Veja quem são os profissionais do mercado financeiro por trás do MXRF11.

André Masetti

Gestor da estratégia de Fundos de Crédito Imobiliário

• Sócio do Grupo XP, possui mais de 10 anos de experiência no mercado financeiro e Imobiliário. Anteriormente, foi associado da RB Capital Asset Management por 4 anos e trabalhou no family office do Grupo Ambev e Deloitte.
• Formado em Contabilidade (PUC-SP), tem o certificado de gestão financeira (CFM – Certificate in Financial Management) pelo Insper e possui a Certificação de Gestores da Anbima (CGA).

Marcelo Hannud

Originação

• Sócio do Grupo XP, responsável pela originação de ativos imobiliários e relacionamento com o mercado.
• Atuou como investidor e co-incorporador junto a grandes empresas do mercado, participando de projetos que totalizaram R$8,5 bilhões de VGV. É sócio-fundado das empresas Developer e BemCasa.

Samuel Evangelista

Estruturação

• Possui mais de 4 anos de experiência no mercado financeiro, tendo trabalhado na RB Capital durante esse período. Passou um ano e meio na área de fundos de crédito estruturado e renda fixa no controle, análise, precificação e gerenciamento do portfólio de fundos. Também trabalhou na área de investimentos proprietários da RB Capital por mais de dois anos e meio na análise e estruturação de novos negócios com foco em projetos

imobiliários e de infraestrutura. É formado em Engenharia Mecânica-Aeronáutica pelo Instituto Tecnológico de Aeronáutica (ITA-SP).

Lucas Paravizo

Controller | Responsável pela Gestão Financeira e Contábil dos ativos de Permutas

• Possui mais de 8 anos de experiência em mercado de capitais com foco em imobiliário, tendo atuado por 2 anos como consultor na área de Internal Audit Risk and Compliance Services (IARCS) com foco em Major Projects Advisory (MPA) na KPMG e por 6 anos na área de Informações Gerenciais da RB Capital.
• É formado em Administração pela Universidade Federal de Viçosa (UFV), com MBA em Gestão Financeira, Controladoria e Auditoria pela Fundação Getúlio Vargas (FGV-SP).

Danilo Romeu

Gestão Financeira dos ativos de Permutas

• Mais de 10 anos de experiência no mercado imobiliário, tendo atuado como gerente financeiro na Cipasa Desenvolvimento Urbano.

• Formado em Administração de Empresas com ênfase em Finanças pela FECAP e possui MBA em Gestão Financeira, Controladoria e Auditoria pela FGV.

Rodrigo Pavone

Gestão Contábil dos ativos de Permutas

• 5 anos de experiência na área de auditoria e consultoria contábil com foco em Fundos de Investimentos e Real Estate, tendo atuado como coordenador contábil na Crowe Horwath entre 2012 e 2017.
• Formado em Ciências Contábeis pela Universidade Nove de Julho.

Evandro Santos

Gestão de CRI

• Iniciou sua carreira na área de Modelagem e Precificação do Banco BTG Pactual. Foi Associate da Captalys Companhia de Investimentos na área de Análise de Crédito para pequenas e médias empresas. Ingressou na XP Investimentos em 2017, inicialmente responsável pela modelagem e precificação dos ativos das mesas de trading de Renda Fixa e Crédito Privado.
• É formado em Engenharia Eletrônica pelo Instituto Militar de Engenharia (IME-RJ).

Henrique Fujiwara

Controle de Obrigações

• Iniciou sua carreira em 2011, atuando em escritório de advocacia na área de mercado de capitais e companhias abertas. Em 2012 se tornou advogado interno do Grupo RB Capital, onde atuou por 6 anos em operações de crédito estruturado e operações de fundos de investimento da gestora do Grupo RB Capital.
• Formado em Direito pela USP.

Larissa Gavioli

Engenharia

• Iniciou sua carreira em 2011 na Cassol Pré-Fabricados, atuando na área de produção de empreendimentos de grande porte (shoppings, supermercados e galpões logísticos). Em 2012 foi para Construtora Rossi, onde atuou por quatro anos na área de planejamento físico e financeiro de obras residenciais e comerciais, desde o lançamento e estudo de viabilidade do empreendimento até o controle mensal da produção e reporte à diretoria da eficiência no

uso de recursos e previsibilidade no resultado final do negócio.

• Formada em Engenharia Civil pela UFPR.

Vale a pena comprar o MXRF12?

Em nossa opinião, o MXRF12 é um excelente investimento, tendo em vista a grande diversificação da carteira do MXRF11, conforme vimos neste artigo.

O valor acessível para um fundo bem distribuído como este, também chama a atenção, afinal por apenas R$ 11,00 no direito de preferência você já adquire uma de suas cotas.

Com base nos últimos pagamentos de dividendos aqui apresentados, foi possível observar uma média de pagamentos entre R$ 0,07 e R$ 0,09 centavos, o que representa uma rentabilidade mensal de aproximadamente 0,64% ou 7,7% ao ano.

Avaliando este conjunto de características, consideramos o Maxi Renda uma ótima opção entre fundos de investimento.

Veja também: Subscrição de fundos imobiliários, entenda como funciona!