MXRF11 e CVM, Fim dos Dividendos? O que muda no FII mais popular da B3? 

Desde a notificação da CVM ao fundo imobiliário MXRF11 no dia 25 de janeiro de 2022, muito tem se especulado a respeito do futuro dos fundos daqui para frente.

Isso porque a notificação focava especialmente nas regras utilizadas para distribuir dividendos aos cotistas. Um entendimento comum que todos os fundos seguem.

Entretanto, por ter sido apenas uma notificação, ainda não há nada oficial realmente definido. No entanto, há quem diga que esse será o fim dos dividendos.

O que aconteceu com o MXRF11?

No dia 25 de janeiro de 2022 o fundo imobiliário MXRF11 foi notificado pela CVM por estar distribuindo dividendos sem ter lucro contábil como base, apenas regime de caixa.

A polêmica foi gerada porque a administração do fundo alegou que não estava fazendo nada de errado, apenas seguindo a lei e um entendimento da própria CVM de 2014.

A consequência imediata ao fato foi uma queda de mais de 10% no valor da cota do fundo, pois o mercado no geral começou a vê-lo com insegurança.

De acordo com a CVM, a distribuição de dividendos sem lucro contábil era algo que já vinha ocorrendo com o fundo e estava fazendo com que o prejuízo contábil crescesse muito.

Por que o MXRF11 foi o alvo da CVM?

Não é apenas a MXRF11 que usa a lógica de regime de caixa para distribuir dividendos. Porém, diferente dos outros fundos, o MXRF11 possui mais de 500 mil cotistas.

Na prática isso significa que ⅓  de todos os investidores em fundos imobiliários estão aportados neste fundo específicos, sendo efetivamente o maior da bolsa.

Portanto, a decisão da CVM foi impulsionada pela preocupação de que se o prejuízo contábil continuasse aumentando, o fundo poderia prejudicar muitos investidores.

Como funcionam os dividendos de um fundo imobiliário?

Para que os fundos imobiliários, como o MXRF11 consigam distribuir dividendos, eles têm de ter dinheiro acumulado em caixa, algo que é advindo do recebimento de aluguéis.

Aluguéis são pagos pelos ativos imobiliários os quais o fundo está investindo o dinheiro dos cotistas, sejam eles salas comerciais ou mesmo espaços residenciais. 

O valor dos aluguéis pode sofrer alterações com o tempo para refletir as demandas do mercado imobiliário, mas geralmente eles se mantêm estáveis por muito tempo.

No entanto, caso não haja dinheiro acumulado em caixa, seja por qual motivo, o pagamento de dividendos não poderá ser feito, sendo então postergado para o futuro.

Até a data da notificação da CVM, entretanto, a única consideração feita era a respeito da existência de caixa acumulado para o pagamento de dividendos ou não.

Agora, no entanto, levantou-se a questão de que o fundo imobiliário também precisa ter lucro contábil para ter permissão de distribuir dividendos aos cotistas.

Dividendos e o lucro contábil

O lucro contábil é obtido quando o valor de um imóvel aumenta entre cada avaliação. Exemplo: se em 2021 o imóvel valia 50 mil e em 2022, 75 mil, o lucro contábil foi de 25 mil.

O grande problema do lucro contábil é que ele não é algo que possa ser controlado, sendo altamente afetado pela volatilidade do mercado imobiliário. A MXRF11 sabe bem disso.

Não é incomum que o mercado imobiliário passe por períodos de valorização contínua, seja por causa da especulação ou simplesmente pelas condições econômicas da região ou país.

Assim como também é bastante comum que mercado imobiliário enfrente períodos de desvalorização contínua como um reflexo da saturação da oferta e demanda.

Em um cenário com grandes incertezas, o lucro contábil passa a ser difícil de ser alcançado com consistência. Independente do gestor escolher bem os investimentos ou não.

Haverá mudanças nas regras do MXRF11?

Ainda não é possível afirmar com 100% de certeza que o MXRF11 terá as suas regras alteradas, simplesmente porque esse caso ainda não teve uma conclusão.

No dia primeiro de fevereiro de 2022, por exemplo, a CVM suspendeu a polêmica decisão que havia feito a respeito do fundo, atendendo ao pedido do gestor, o BTG Pactual.

Trata-se de uma situação ainda em desenvolvimento, principalmente porque a notificação mirava especificamente a um único fundo imobiliário, que não agia diferente de outros.

Entretanto, na possibilidade da decisão da CVM acabar sendo ratificada e as preocupações levantadas pelo órgão virem a ser validadas, o MXRF11 realmente precisará mudar.

Nessa situação hipotética e específica, o maior fundo imobiliário da bolsa de valores provavelmente adotaria as seguintes medidas:

• Deixaria de distribuir dividendos todo mês, mudando para semestral ou anual;
• Teria que fazer amortizações aos seus cotistas;
• Passaria por uma reestruturação quanto aos ativos investidos;
• Iria precisar investir ainda mais em uma gestão mais ativa;
• Buscaria encontrar o equilíbrio entre lucro contábil e regime de caixa. 

A decisão da CVM ao MXRF11 pode afetar outros fundos?

A comissão de valores mobiliários garantiu que a princípio a sua decisão afetava apenas ao MXRF11, no entanto, isso poderia ser revisto no futuro se assim fosse necessário.

De fato, não há razões para apenas um fundo imobiliário da mesma natureza de tantos outros, possuir uma regra de administração diferente dos demais.

Se após o período de debates se chegar à conclusão de que é sim necessário ter lucro contábil para distribuir dividendos, todo o cenário de fundos imobiliários será alterado.

De imediato, as principais consequência seriam 

• Diminuição do número de fundos imobiliários, porque os investidores não querem correr o risco de serem tributados em 20% por conta das amortizações;
• Dividendos deixando de ser um grande atrativo, pois eles não seriam mais uma garantia, e sim um bônus eventual. O valor da cota passaria a ser mais valorizado.

Pode-se especular que com menos fundos imobiliários, o mercado imobiliário como um todo poderia sofrer desinvestimentos, tendo algum efeito na desaceleração do setor.

No entanto, não é possível afirmar nada de exato. Até porque existe sim a possibilidade da decisão da CVM ser vista como improcedente, e as coisas continuarem como estão.

Em todo caso, o recomendado para qualquer investidor é sempre analisar muito bem onde aportar o seu dinheiro. Tanto condições do investimento, quanto do mercado.

Agora que você já sabe sobre a MXRF11, caso queira aprender a como investir melhor, dê uma olhada no Como Investir Dinheiro.