BBPO11 - Melhor Fundo imobiliário da Bolsa ?

Um dos maiores fundos em patrimônio da bolsa é BBPO11. O Fundo administrado pela Votorantim Asset possui um patrimônio líquido de R$ 1.627.118.133,27.

BBPO11 tem como principal investimento várias agências do Banco do Brasil espalhados pelo Brasil.

Por se tratar de agências do Banco do Brasil, BBPO11 conta com diversificação de imóveis, mas com a concentração extrema da renda vinculada ao Banco do Brasil (o seu único inquilino).

BBPO11 foi constituído e lançado ao mercado no final de 2012. O contrato celebrado entre o fundo e agência bancária tem validade de 10 anos. Em 2022 se encerra esse contrato. Só mais dois anos para o contrato terminar (existe uma cláusula de renovação automática, caso as partes não se pronunciem até o seu vencimento).

Vamos analisar alguns dos principais números de BBPO11…

Carteira de Imóveis

O FII possui investimentos em mais de 60 propriedades diferentes. É bom destacar que BBPO11 não faz a emissão de relatórios gerências a um bom tempo (desde meados de 2018).

Os documentos nos quais buscamos as informações são os informes mensais e os trimestrais. Ao contar o total de propriedades referente ao informe do terceiro trimestre de BBPO11, chegamos a um valor acima dos 60 imóveis.

As receitas dessas propriedades não são tão concentradas, a pesar que uma delas (a seda do banco) registra uma concentração das receitas próxima dos 20%. Algo que é relativamente alto.

Em outras palavras, se ocorrer algum problema, ou sinistro com tal propriedade, o fundo em algum momento poderá perder até 20% das suas receitas. Algo que é externamente alto.

Segue imagem do informe referente ao terceiro trimestre de 2019;

Na imagem um dos quadros está destacado de azul. Esse é o quadro onde está localizado os dados do edifício sede do Banco do Brasil (sede localizada em Brasília).

Depois, os demais imóveis contam com pesos diferentes. Os mais de 60 imóveis estão localizados em diferentes estados. Eles são;

• Sergipe;
• São Paulo;
• Pará;
• Minas Gerais;
• Distrito Federal;
• Rio de Janeiro;
• Mato Grosso do Sul;
• Rio Grande do Sul;
• Mato Grosso;
• Paraná;
• Goiás;
• Santa Catarina;
• Ceará;

São 13 diferentes estados. É claro que os imóveis estão localizados de formas “desproporcionais” em cada estado.

Boa parte dos mesmos ficam em São Paulo e no Rio de Janeiro, enquanto a sede (como já mencionado) está em Brasília (DF).

Ao analisar a grande pulverização existente no fundo poderíamos dizer que BBPO11 é bem diversificado e seguro.

Mas, devido ao seu único cliente, o Banco do Brasil, as coisas mudam um pouco de figura. Vamos supor que o grande cliente resolve devolver as agências para o fundo, não pretendendo mais alugar.

O que o fundo pode fazer? Ainda mais que as agências provavelmente foram desenvolvidas para absorver as necessidades da instituição.

Difícil saber não é mesmo? Perder o imóvel, ninguém perde. Mas com o i intuído de encontrar um novo inquilino, o fundo teria que realizar reformas e deixar a propriedade pronta para ser alugada por um novo inquilino, ou coisa do gênero.

Esse tipo de preocupação é importante ter, assim, você consegue elaborar uma estratégia melhor, caso esteja interessado em investir em BBPO11.

Distribuições de BBPO11

Atualmente a taxa Selic está rendendo algo próximo dos 4,25% ao ano. É a menor taxa de juro que o Brasil já registrou.

Portanto, os rendimentos distribuídos dos FII (em geral), historicamente, acompanham essa redução da Selic.

Isso acontece com a valorização das cotas no mercado e consequentemente, redução dos rendimentos (uma vez que as distribuições não acompanham a valorização da cota).

Essa movimentação é bem natural, uma vez que o juro deixa de ser interessante e ativos de risco se tornam mais amigáveis.

Porém, como podemos ver, BBPO11 ainda continua pagando rendimentos muito interessantes.

De acordo com a imagem acima, a última distribuição gerou um yield e 0,64% no mês de fevereiro.

Isso significa que se o investidor manter as cotas em BBPO11, e o rendimento se permanecer nesse patamar, a rentabilidade final do cotista, em 12 meses, pode chegar aos 7,68%! Ou algo como 180% do DI!

Olhando os períodos anteriores, podemos ver que BBPO11 ainda conseguiu manter rendimentos em volta dos 0,72% ao mês, rentabilidade que poderia gerar um yield  próximo dos 9% ao ano. Sem falar que esses pagamentos são isentos de IR!

Verificando esses números fica difícil não querer investir em BBPO11. Mas não se anime tanto assim. Se o fundo está pagando rendimentos altos é porque existe algo…

Primeiro; o vencimento do contrato de locação junto ao banco vai vencer em 2022, ou seja, em praticamente 2 anos.

Segundo; mesmo havendo o contrato, nada impede que o banco decida devolver algum das agências (caímos novamente no risco de manter um único inquilino).

Então, por mais que haja uma série de mecanismos de segurança, existe a possibilidade de algo ruim influenciar o futuro do cotista de BBPO11.

Contrato Atípico

Um dos mecanismos de segurança que não foi mencionado é o contrato atípico. O Banco do Brasil junto ao fundo assinou um contrato de locação, de 10 anos, dentro de um contrato atípico. Segue mais detalhes sobre o contrato atípico na imagem a seguir;

Diferente dos contratos convencionais, que aplicam uma multa referente a “tantos” aluguéis em caso de rescisão antecipada, no contrato atípico, o inquilino, em caso de rescisão, deve pagar os valores dos aluguéis equivalentes até o vencimento do contrato, mesmo não utilizando mais a propriedade.

Vale destacar ainda que o contrato de BBPO11 junto ao banco do Brasil ainda possui cláusula estabelecendo um reajuste anual baseado no IPCA. Ao investir no FII você tem certa proteção e garantias de aumento nos rendimentos.

Só mencionando que aquele investidor que comprou cotas lá na oferta pública, conseguiu se de valorização 37% e saiu de pagamentos mensais de R$ 0,70 aproximadamente, para pagamentos de R$ 1,06, aumento de mais de 50% nas distribuições. Segue imagem com a rentabilidade de BBPO11 ao longo dos anos;

BBPO11 Conclusão;

BBPO11 apresenta ótima rentabilidade dentro desses 8 anos, além de pagamentos constantes e sempre evoluindo. Até o momento o fundo nunca apresentou problemas e, além disso, possui certas cláusulas de segurança para defender os interesses dos cotistas e é claro, do próprio fundo.

Mas devido ao vencimento do contrato do fundo junto ao banco estar chegando perto, eu acredito que o momento é de certa cautela. Por mais que a renovação automática possa vir a ocorrer, ainda existem 2 anos para o Banco do Brasil se pronunciar. Esse é um momento de estudar bem o que fazer.